观点网前不久，茂业商业刚刚打响商业不动产REITs的第一枪。而今，保利发展也迅速跟上节奏、高调入局。

1月27日晚，保利发展正式官宣，将以广州保利中心与佛山保利水城两大项目作为首发阵容，启动商业不动产REITs的申报发行工作。

实际上，自证监会启动商业REITs试点以来，中国公募REITs市场已悄然变道，从过去单一的“基础设施”赛道，跃入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的新阶段。

对保利发展来说，这次申报既是紧跟政策的战略落子，更是其推动“轻重资产”模式转型的关键一跃。

更重要的是，作为行业头部，保利此举自带“风向标”意义，如若此番探索能够顺利通过审核，无疑将为市场上大量的存量商业地产，描绘出一条清晰的资本退出新路径。

保利闪电入场

试点文件刚刚落地，保利发展就以闪电般的速度速入局，抢滩商业不动产REITs新赛道。

1月27日，保利发展公告披露，拟以持有的商业不动产项目作为底层资产，开展商业不动产REITs申报发行工作。

此次入池的资产包阵容明确，包括广州保利中心及佛山保利水城。

其中，广州保利中心坐落于珠江新城核心区，由保利发展全资子公司广州市瑞咨企业管理有限公司持有。

该项目毗邻广州地铁5号线猎德站，总建筑面积约12万平方米，涵盖23层办公空间及3层商业配套，是集超甲级写字楼、高端商业于一体的地标综合体。

从公告的情况来看，此番入池的资产仅为其中的办公楼部分。

而佛山保利水城项目则位于佛山市金融CBD，是集购物、休闲于一体的大型商业综合体，由保利发展全资子公司佛山保城企业管理有限公司持有。

资料显示，项目位于广东省佛山市南海区千灯湖畔，2009年4月25日正式开业，总建筑面积达40万平方米，项目由东广场与西街两部分构成，东广场为集购物、餐饮、休闲于一体的封闭式商业中心，西街则定位为24小时营业的河岸酒吧及娱乐街区。

对保利发展而言，此次申报不仅能够推动存量资产证券化、盘活资金沉淀，还可以优化资产负债结构，提升整体资产运营效率与现金流健康度。

从更长远来看，若成功发行，保利有望构建起“投融管退”的完整资本闭环，为可持续发展注入活水。

而从行业视角来看，保利此次行动的意义或许更为深远。

2025年12月31日，中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确将商业综合体、零售、办公、酒店等多元业态纳入公募REITs发行范围，并鼓励企业以业态相近、功能互补的资产组合形式参与申报。

政策窗口刚刚打开，市场便闻风而动，茂业商业率先申报，保利发展紧随其后，两者在不到一个月内接连落子，反应迅捷。

无论是茂业商业或是保利发展，作为行业头部，两家企业的一举一动，似乎都具有信号灯的意义。如若保利发展此次申报能够顺利落地，将为存量商业资产开辟一条清晰的资本化退出路径，为行业点亮前行的灯塔。

资产包考量

此次申报，保利发展选取了位于湾区的写字楼及购物中心资产，个中缘由或许不难猜测。

首先，从区位价值来看，广州保利中心坐落于珠江新城，这里无疑为广州的商务“心脏”，其写字楼资产历来被视为“硬通货”，不仅租金收益稳健，更具备出色的流动性和升值预期。

而佛山保利水城则雄踞佛山金融CBD核心、千灯湖中轴，商业活力持续攀升。公开数据显示，项目2023年销售额突破15亿元，同比增长25%；日均客流达4.5万人次，客流增长率高达20%。

而且在2025年7月，项目更升级为“佛山保利水城时光汇”，该公司提到，项目未来将辐射南海桂城、狮山、大沥及广州荔湾等人口密集区，并有望吸引港澳客群，进一步释放消费潜力。

以这样两个现金流稳定、资产质量较优的项目打头阵，无疑更容易赢得投资者信心，为REITs成功发行铺平道路。

其次，“写字楼+购物中心”的组合并非偶然。

一方面，复合型资产包显著增强了资产包的抗风险能力，其中，写字楼是收益稳定的压舱石，仅2024年，该项目的关联租赁收入便达到857.86万元，而购物中心则具备消费复苏带来的成长弹性，二者形成周期互补。

另一方面，作为首批试点项目，确保成功发行是关键，选择同属大湾区、权属清晰、规模达标的优质资产，可谓一条“先易后优”的务实路径，既符合政策鼓励方向，也彰显出保利在资产配置上的成熟思考。

根据安排，后续的资产转让将分两步进行，先由资产支持证券管理人设立资产支持专项计划发行相关证券，保利发展再将项目公司股权转让至该计划，实现REITs对底层资产的持有。

保利发展提到，公司或下属子公司将认购不低于20%的商业不动产REITs发售份额。

一旦成功申报，保利发展旗下其他商业板块项目也将顺势进入扩募的“储备资产池”。

商业客查阅发现，目前，保利在商业板块已形成多元产品线，其中，购物中心拥有时光里、时光汇、X时光三大系列产品，覆盖全国46个项目；而写字楼则布局广州、上海、武汉、北京等核心城市，拥有一批标志性商务楼宇。

不仅如此，公司还打造了“雅途、悦雅、郡雅、诺雅”全系列自主酒店品牌。这些运营成熟的酒店资产，未来同样具备纳入REITs扩募发行的潜力。

根据2025年中期报告，保利旗下酒店、购物中心、写字楼及租赁住房等经营性物业，在营面积已达573万平方米，较上年末新增39万平方米。

显然，成功发行只是第一步。接下来，保利发展谋划的，或许是一个以REITs为平台、持续注入优质资产、打造“投融管退”完整闭环的长远战略蓝图。

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