观点指数在10月28日观点指数研究院发布的《挖掘确定性收益 | 2025年10月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数发现，资本市场上，华夏凯德商业REIT作为首单外资消费REIT成功上市，首日涨幅显著。但二级市场表现分化，多数REITs区间涨跌幅为负，仅华夏凯德商业REIT实现正增长。

期内，商务部等九部门出台了针对消费市场、零售商业的重点政策。其中提及，支持存量零售商业改造纳入一刻钟便民生活圈建设、优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。

而《关于扩大服务消费的若干政策措施》也提到，开展消费新业态新模式新场景试点城市建设。将通过竞争性评审方式在全国选择50个左右人口基数大、带动作用强、发展潜力好的消费新业态新模式新场景试点城市，增加优质消费供给，创新和丰富多元化消费场景，推动新的消费业态不断涌现、消费活力进一步提升。

观点指数认为，上述政策有助于盘活存量资产，形成投资良性循环。此外，将催生对消费场景创新、资源整合、运营服务的需求，企业业务机遇增加，但也对运营能力提出更高的要求，需更好地满足消费者多元化、差异化的需求。

中秋国庆双节作为年度重要的消费窗口期，一定程度上能够反映出当前的消费趋势。国家税务总局数据显示，国庆中秋假期，全国消费相关行业日均销售收入同比增长4.5%，其中，商品消费和服务消费同比分别增长3.9%和7.6%，旅游、文化艺术体育服务需求强劲。

分重点省市来看，销售额、客流等也有明显增长。如一线城市中上海重点商圈销售额同比增长10.2%；二线城市中成都线下线上消费同比增长11%等，反映了消费市场需求潜力持续释放。

来源：公开资料，观点指数整理

分业态类型来看，呈现商品零售与服务消费 “双轮驱动”的趋势。重庆服务零售额同比增长11.35%，显著高于商品零售额的4.93%，山东餐饮收入增长11.1%，远超商品销售额的6.2%，说明服务消费、体验式消费已成为拉动增长的重要引擎。

重点商圈表现上，北京60个重点商圈客流量近6000万人次，同比增长 13.9%，带动销售额 95.1 亿元；深圳26个重点商圈的客流量、营业额均增长20%，反映了线下消费场景的吸引力持续恢复。

资本市场上，期内迎来新的消费基础设施REIT上市。 9月29日，华夏凯德商业REIT成功在上交所上市，基金发售价格为5.718元/份。

对比来看，目前已经上市的十一只消费基础设施公募REITs当中，华夏凯德商业REIT发行价较高，仅次于华夏华润商业REIT 6.902元/份的发行价。

从上市的情况来看，华夏凯德商业REIT上市首日开盘报6.840元/份，较发行价上涨19.62%，而截至收盘报价6.44元/份，涨幅为12.63%。

作为运营方的凯德，有着较丰富的商业资管经验。数据显示，凯德投资在中国18个城市管理着超过40个购物中心，总资产价值超800亿元，有望在未来持续为华夏凯德商业REIT注入优质增量。

华夏中海商业REIT也正式获批，于2025年10月13日至10月14日正式发售，发售价格为5.281元/份，拟募资总额为15.843亿元。

根据公布发售结果，该REIT比例配售前总认购金额达1593.3亿元，相当于拟募集规模15.843亿元的100.5倍，刷新消费REITs认购纪录。

区别于其他已上市REITs，华夏中海商业REIT底层资产由中海商业于2020年3月收购而来，到2025年9月获批上市，历时5年多，是目前所有消费REITs的底层资产中最快实现“收购-改造-提升-上市”完整闭环的，因此后续的上市表现值得关注。

二级市场表现上，多数消费REITs在区间内呈现下跌态势。11只消费REITs中，有10只的区间涨跌幅为负，华夏大悦城商业REIT跌幅最大，达到-10.33%，华夏凯德商业REIT是唯一一只区间涨跌幅为正的REIT，涨幅为11.39%。

区间：9月23日-10月23日

数据来源：同花顺，观点指数整理

目前基金价格最高的是华夏华润商业REIT，区间最高收盘价为10.30元/份，最低收盘价也有9.72元/份，远超其他已上市消费基础设施REITs。而基金价格最低的为华安百联消费REIT，区间最高收盘价为3.1元/份。

换手率方面，期内新近上市消费REITs表现更好，中金唯品会奥莱REIT和华夏凯德商业REIT的换手率分别达到15.75%和72.09%，余下REITs中较高的是华夏金茂商业REITs和中金中国绿发商业REIT，均超6%。

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