界面新闻记者 | 冯丽君

公募REITs（公开募集不动产投资信托基金）市场持续扩容，银行理财资金正积极涌入这一赛道。

近日，首批商业REITs在上交所集体挂牌上市，包括汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT。标志着中国公募REITs市场正式从基础设施领域拓展至商业不动产领域。

数日后，第二批6单封闭式商业REITs被集中批复，分别为华夏凯德封闭式商业REIT、华安锦江封闭式商业REIT、华夏保利发展封闭式商业REIT、华安陆家嘴封闭式商业REIT、光大保德信光大安石封闭式商业REIT、创金合信北京国资封闭式商业REIT，覆盖商业综合体、购物中心、写字楼、酒店等多元业态。

在这轮扩容浪潮中，中邮理财、信银理财等多家银行理财公司宣布参与投资。

中邮理财表示，对于首批上市的商业REITs，中邮理财通过战略配售和打新，参与中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT等项目，并对后续商业REITs进行了广泛储备。

中邮理财称，目前已构建起覆盖战略配售、网下认购、扩募及二级市场交易的全链条投资能力，重点布局保租房、能源基建、消费基建等分红稳定的优质底层资产。

信银理财相关负责人告诉界面新闻，“信银理财积极参与首批商业不动产REITs战略配售与网下打新，已签署3个项目的战略配售协议。”

“伴随公募REITs市场持续扩容增类并历经多轮行情波动，市场机构对该品类的认知与投资交易能力持续迭代，公募REITs已纳入多资产多策略体系，银行理财在投资价值评估、细分投资策略、产品风格匹配等维度已积累一定实操经验。”招银理财相关负责人对界面新闻表示，后续招银理财将持续跟踪市场动态，动态优化投研框架，常态化参与公募REITs一二级市场投资，并延伸布局Pre-REITs、机构间REITs等，搭建覆盖全生命周期的多层次REITs业务体系。

事实上，近年来，银行理财资金对REITs投资已有较多探索。

工银理财表示，工银理财把“REITs打新”作为一个增强策略模块，嵌入到了固收+产品的框架里，即用固收类资产筑底，再用机构专属的打新通道去争取REITs的增强收益。

工银理财称，2025年，工银理财通过战略配售、一级打新等方式参与18单REITs打新，新增公募REITs投资平均加权收益率达27%。

“公募REITs的推出，对有效拉动实体经济、盘活基础设施存量资产、丰富资本市场投融资工具具有重大意义。”上述招银理财相关负责人对界面新闻表示，招银理财2021年就开始积极参与首批基础设施公募REITs投资，并在2022年就推出了公募REITs主题理财产品。

此外，光大理财、兴银理财、建信理财等都参与过公募REITs项目。

惠誉评级亚太区金融机构评级董事薛慧如对界面新闻表示，“银行理财青睐REITs，核心是在低利率与‘资产荒’背景下，为理财资金寻找收益稳健、政策支持且能与自身业务形成协同的底层资产。”

平安理财创新业务相关负责人此前表示，银行理财资金体量庞大且稳定，在实际运作中可将大致不超过3%-5%的资金配置于长期限资产，适配REITs的久期特征。

“在公募REITs出现前，银行及银行理财历史上多为不动产领域提供杠杆资金，较少直接参与不动产投资。（理财公司）选择切入机构间REITs市场，核心是想找到与自身资金特点相匹配的优质资产，实现风险与收益的平衡。”上述平安理财创新业务相关负责人表示，商业类REITs中，平安理财关注重点城市中供需竞争环境已基本稳定的成熟购物中心。

“与传统固收产品相比，REITs兼具稳定的分红机制和资产增值潜力，收益弹性更高，但其价格受市场情绪、利率环境和底层资产运营状况等多重因素影响，波动相对较大，流动性也相对有限。”薛慧如表示。

不过从目前少数REITs类理财产品表现来看，似乎收益并不理想。

华夏理财一款R5级权益类理财产品天工日开12号中诚信公募REITs精选指数A以公募REITs基金为主要资产，Wind数据显示，截至7月3日，该产品近1月收益率-4.44%，今年以来收益率-7.52%。

华夏理财天工日开12号中诚信公募REITs精选指数A一季报前十持仓，图片来源：Wind

光大理财一款R3级权益类理财产品阳光红基础设施公募REITs优选1号2026年一季报穿透后显示，公募基金资产占比超85%，前十持仓均为REIT项目，涵盖商业地产、产业园等。Wind数据显示，截至7月3日，该理财产品近1月收益率-1.02%，今年以来收益率-0.94%。

光大理财阳光红基础设施公募REITs优选1号一季报前十持仓，图片来源：Wind

北银理财发布了多款京华远见基础设施REITs京品系列理财产品，7月2日，北银理财发布公告称，京华远见基础设施REITs京品4号理财管理计划提前终止，“本理财产品经产品管理人充分研究，认为在当前市场环境下，较难继续按照原投资策略运作，继续存续无法实现投资目标。”

“部分REITs类理财产品收益不理想，是市场流动性和利率水平波动、底层资产质量、产品结构和资金属性等多重因素共同导致的结果。”薛慧如告诉界面新闻记者，银行理财资金在追求REITs“类固收”收益的同时，也不得不面对其波动较大、流动性不足和底层资产运营风险的现实挑战。