文：韦亚军

摄影：Bob

击败多家PE和大厂，高瓴一方最终胜出。

高瓴又出手了。

近日，高瓴资本（Hillhouse Capital）旗下日本间接子公司Samty Holdings宣布，其将以约6亿澳元（折合人民币接近28亿元）的价格，收购澳大利亚最大学生公寓运营商UniLodge公司多数股权，交易对价全部以现金支付。

UniLodge的最终控股方为Pamoja Capital，双方已签署股权买卖协议；高瓴通过旗下日本房地产投资平台Rava Partners控制Samty Holdings公司。

预计该交易将于2026年Q2完成交割。

击败多家PE和大厂

高瓴方最终胜出

据悉，UniLodge在澳大利亚与新西兰合计运营150余处物业、4.5万张学生床位，占澳全国民间专业学生公寓（PBSA）床位9万张的“半壁江山”，为绝对龙头 。

UniLodge公司采用的是轻资产模式——即物业产权归大学、政府基金或私人业主所有，而UniLodge则以5-15年不等的包租或托管合同锁定租金收益，并向业主支付约65%–70%的毛租金作为底租，自己保留30%-35%的运营毛利。

2025财年公司实现营业收入1.1亿澳元、净利润1800万澳元，净利率16.4%，现金流稳定。

目前，Samty已聘请Goldman Sachs与Allens分别担任财务与法律顾问，高瓴内部信称“有信心在常规时间表内通过监管”。若一切顺利，预计该交易将于2026年Q2完成交割。

另据消息人士透露，除高龄外，该交易的首轮竞价，还吸引了美国长租公寓巨头Greystar、华平投资（Warburg Pincus）及加拿大PSP Investments等六家机构竞购。

不过，Greystar的出价虽高于Samty，但其只愿意做少数股权投资。因此Pamoja最终选择了“价码+确定性”组合更优的Samty方案。

无需承担土地成本，

UniLodge经营模式挺“讨巧”

资料显示，UniLodge创立于2005年，创始人为澳大利亚人 Simon McDonald。

当年，McDonald在阿德莱德大学附近买下24套旧公寓，改造后按床位出租，“UniLodge”品牌由此诞生 。创业早期，McDonald即坚持“大学隔壁、拎包入住、一站式账单”三件套，直切国际学生痛点。

据统计，自创立以来，UniLodge曾先后完成多轮融资，包括：2008年引入私募机构Archer Capital，首轮融资1200万澳元，并进入布里斯班市场；2012年，Archer又追加投资了3000万澳元，使UniLodge的床位规模突破5000张。

2015年，加拿大亿万富翁John McCall MacBain，以2.8亿澳元的估值，通过其家族办公室Pamoja Capital直接控股了UniLodge公司。至此，早期投资人Archer完全退出，赚得盆满钵满。

Pamoja入主后，累计再投入4亿澳元开发资金支持UniLodge继续扩张。在2016-2021年的6年间，UniLodge每年新增3000-4000张床位，并首次进入新西兰奥克兰大学项目。

好运来了挡都挡不住。2020年后，澳洲八大名校为降低负债，普遍采用“DBFO”（设计-建设-融资-运营）模式引入社会资本。UniLodge借此拿下悉尼大学、昆士兰大学6个校内项目，新增床位1.2万张，却无需承担土地成本。

2023年，UniLodge又与墨尔本大学签署30年长约，开发1800床的“Parkville 学生村”，成为南半球最大单体学生公寓。

日本资金“便宜”，

Rava可实现“资金-资产-运营”闭环

资料显示，Rava Partners是高瓴2021年设立的独立不动产投资品牌，总部位于新加坡，在东京、悉尼、香港均设办公室，管理资金规模超30亿美元，专注亚太物流、生命科学园区、租赁住房及数字基础设施。

2024年10月，高瓴与Rava联合发起1690亿日元（约11.3亿美元）要约，将上市开发商Samty Holdings私有化，2025年1 月完成退市 。

交易后，高瓴控制约63%股权，原大股东大和证券保留 37%。Samty年开发100余栋出租公寓及酒店，储备4000余亿日元的可售资源，为高瓴提供了“日本弹药库” 。

2025年7月，Samty宣布完成首支酒店机会型基金募集，规模 3.9亿美元，聚焦大阪、京都的中端有限服务酒店，计划3年内收购30处资产 。

2025年4月，Rava再以不超过1.5亿美元取得香港租赁住房平台Dash Living多数股权；Dash Living在香港、新加坡、东京、悉尼管理2000套灵活租期公寓，与UniLodge形成“长短租”互补。

不难发现，Rava的战略意图，是把“日本资金+亚太运营”做成闭环 。Samty承担“日元低成本资金池”与“开发/重建能力”，UniLodge与Dash Living提供“跨区域运营网络”，三者叠加可快速把日本险资、银行系资金引向澳、新、东南亚租赁住房，实现“资金-资产-运营”闭环。

如今这个“环”已经开始转动。2025年9月份，高瓴旗下Samty Holdings发布公告称，其已出售两组多户住宅投资资产池（约70%位于东京、大阪等主要城市），总价值约为490亿日元（合人民币接近24亿元）。关于此事，PE星球曾有过详细报道，想补课的朋友可以点击翻阅。