朋友小张最近特别纠结。他在一家互联网公司上班，每月工资能存个几千块，2024年下半年听说房价在跌，有些同事开始看房，他也坐不住了。但转念一想，他又觉得没必要急。反正现在租房挺舒服，房子又不会跑掉，不如再等等看。类似小张这样的人其实不少，尤其这两年房地产市场的变化让很多人拿不准主意——到底是现在就买房，还是先再看两年？

我们想聊聊这个问题，不是为了鼓动谁去买房，也不是劝谁不买。而是把两条路都走一遍，看看今明两年做出不同选择的人，到了2030年前后会是什么样子。这样你心里就有数了。

当前房地产市场的实际情况是什么呢？根据国家统计局的数据，2024年全国新建商品房销售面积同比下降了12.9%，新建商品房销售额更是下降了17.1%。听起来是在下行，但有个很重要的细节，就是从第四季度开始市场出现了明显的回温。到了12月份，新建商品房销售面积和销售额都实现了同比正增长。房价呢？各地差异很大，一线和二线城市从10月开始出现了环比上涨的城市增加的迹象，12月份已经有23个城市的新房价格环比上涨。

房租和房价的关系这两年也发生了变化。我们之前一直说买房是投资，关键看升值空间。但现在的情况是，部分核心城市的房屋租赁收益率已经高于了理财市场的平均收益水平。换句话说，你买一套房子租出去，每年的租金收益能跑赢存银行或者买理财产品。这对长期持有房产的人来说，至少保证了最坏情况下有现金流。

我们先看那些今明两年坚决不买房的人会经历什么。

这部分人会继续租房，这有几个现实问题需要考虑。第一是租金的上升。这两年虽然房价在调整，但租金并没有大幅下跌，反而在一些热门区域保持相对稳定。如果你今年租一个一居室花3000块，5年后因为通胀和改善需求，这个房子的租金很难不上升。按照过去的趋势，年均上升3%到5%是正常的，5年下来可能就要接近4000块了。别看只差1000块，但一年就是12000块，这是实实在在从口袋里掏出来的。

第二个问题是生活的不确定性。当租户的一个风险就是你永远不知道房东什么时候要收房。也许这个房子被房东卖掉了，或者他想自己住，你就得重新找地方。现在有不少房东因为资金压力在挂牌出售自住房，所以租客被迫搬家的事情比以前多了。这意味着你每隔几年就要经历一次搬家的折腾，时间成本和精力消耗都很大。

第三个问题是资产配置。5年的时间说长不长说短不短，但如果你什么资产都没买，也就是说没有在房地产市场参与过，那你的财富构成就会变得很单一。你的收入全靠工资，而别人可能已经有了一个物业在为他们工作。这会慢慢拉大差距。

现在我们看那些选择今明两年买房的人。

首先说价格。根据去年的市场数据，全国有68个大中城市的新房价格同比下跌，二手房更是全线下跌。这意味着什么呢？就是购买力特别强。以前那些高不可攀的学区房、市中心的老公房，现在价格打下来了。就拿一线城市来说，核心区域的房价相比顶峰时期，普遍下跌了20%到30%。这个价格水平其实和2014年底的行情差不多。那一次之后，2015年房价就开始反弹，到2017年又创出了新高。所以从历史规律看，在这个位置上车其实是有机会成本的。

第二是购房成本处于历史低位。房贷利率方面，2024年各地都实现了新低。首套房贷款利率很多城市都在4%以下，有的地方甚至接近3.8%。如果你贷款买一套500万的房子，利率下降个1个百分点，这30年加起来就能省出一套房的钱。买房时的税费负担也降了，2024年11月财政部就提高了契税优惠政策的标准，首套房、二套房可以享受1%的优惠税率。首付比例也降到了历史低位，很多城市首套房只需要20%就能买，有的甚至更低。

第三是政策的明确性。2024年国家出台了一系列稳楼市的政策，力度超过700项。虽然这听起来像是在救市，但从另一个角度看，这反而说明了上面有决心稳定这个市场。央行设立了3000亿元的保障性住房再贷款来收购存量房，这直接意味着未来房价大幅下跌的空间其实是有底的。很难想象在这样的政策环境下，房价会继续暴跌。

如果你今明两年在一二线城市、在核心位置买入一套自住房，5年后会发生什么呢？第一种情况，房价反弹了。这是有历史先例的。2014年底买房的人到2017年已经赚到了。虽然这一次反弹可能不会那么快那么猛，但考虑到当前的政策支持力度，价格反弹是大概率事件。即使只是跟通胀齐平，5年的时间也能抵消一部分风险。

第二种情况，房价没怎么涨，但你的生活品质提升了。房子是自己的，装修成自己喜欢的样子，改造的自由度完全不同。不用担心房东突然收房，不用为了房租而烦恼，小孩可以稳定地上学。从心理层面，自己有套房这件事本身就能带来安全感和满足感。这些感受是租房的人很难体会到的。

第三种情况，房价继续跌。但即使这样，你的日常生活成本也不会因为房子贬值而上升。你的房贷额度是固定的，每月还的钱不会变。租房的人呢？你的租金会跟着时间推移而上升。所以就算房价跌，买房的成本也不一定高于持续租房的成本。

这5年的时间差里还有个很重要的东西，就是个人收入的增长。我们假设一个30岁的人，现在月收入1.5万，贷款能力可能就是300万。5年后如果收入增长到2万块，他的贷款能力就变成了400万甚至更高。这意味着什么呢？意味着他可以提前还贷、置换到更好的房子、或者手里有更多的活钱做其他投资。这种灵活性是后面才买房的人没有的。

我们再看一个具体的数学账本。假设你是一个年轻白领，年收入30万，在一个二线城市工作。今明两年的选择差异可能是这样的：

选择租房的人，每个月租金3500块，一年4.2万。5年下来，按年均上升4%算，总共花了租金大约24.5万。这还不包括搬家费、家具损耗、临时找房的时间成本。如果中间还要经历一次房东收房，可能还要付搬家公司好几千块。这个成本其实已经相当可观了。

选择买房的人，贷款300万，首付60万，利率4%。月均还贷1432块，5年下来总共支出8.6万。再加上物业费、取暖费这些，5年可能总共花17万。看起来这个人花得更少，但他的60万首付呢？这是个机会成本的问题。如果他不买房，这60万可以放在投资里，按保守的年化5%收益算，5年也能变成76.5万。所以实际对比的时候，买房的人是用60万资本金换了一套房产，虽然有月供压力，但同时在积累资产。租房的人是月月消费，5年后手里什么都没剩下。

也许有人会说，你这是在鼓动人们去买房啊。我们没那个意思。我们只是把客观的情况摆出来。事实上，买不买房这事还得看个人的具体情况。

如果你的工作很不稳定，可能过两年就要换城市，那现在买房就不太划算。每次买卖房子都要付税费和中介费，差不多就是房价的3%到5%，这就是十几万块没了。还有，如果你是个铁定的租房派，就是喜欢租房自由的感觉，对住房质量和所有权没有执念，那也没必要为了所谓的资产配置而买房。

但如果你是这样的人：打算在某个城市长期呆下去，有稳定的收入，买得起首付，能承受房贷压力，想要有个归属感，希望生活有个确定性——那现在的时间窗口其实还不错。因为往后看，房贷利率再降的空间可能不大了，房价在这个位置也很难再便宜，购房政策也可能不会一直这么宽松。

我们从另一个角度想，假设你现在30岁。如果你今年买房，到35岁的时候，房贷本金你已经还掉了一部分，房价如果有反弹，你已经获益了。如果你现在不买，打算5年后再买，到时候你35岁了，可能要面对更高的首付基数，而且你的职业发展可能也进入了瓶颈期，收入增长可能没那么快了。所以从生命周期的角度，买房这件事其实是有最佳窗口期的。

关于5年后的差别，还有一个细节不能忽视，就是心态。有房的人，即使房价没涨，他的心态也会比较从容。因为他知道自己有个保障，不用每年都在担心房租上涨，不用担心被房东赶出来，小孩的学区也相对稳定。这种心理安全感会反过来影响人的工作效率和生活质量。相比之下，租房的人可能长期处于一种不够踏实的状态，这对职业发展和人生规划都有影响。

所以回到我们最开始的问题，今明两年不买房和买房，5年后会有什么区别呢？买房的人，资产上有了一个稳定的增长，生活上有了一个确定的归属，心理上有了一个根据地。即使房价没涨，他的生活成本也不一定高，而且他多了一个可以调度的资产。租房的人呢，钱全部流出去了，现在还是租，5年后可能租金还要涨，他的选择权会越来越少。

这并不是说租房的人一定后悔，而是说，如果你有能力、有意愿、有规划，在现在这个时间节点做出买房的决定，其实从概率和长期收益的角度看，都是更划算的。房子本身就是一个特殊的资产，它既满足你的生活需求，又能为你保值增值。这是其他任何租赁商品都没有的特性。

最后我们想说，无论是买是租，最重要的还是要结合自己的实际情况做决定。别被市场的噪音迷惑，也别被朋友圈的分享左右。看清楚自己的收入、家庭状况、职业规划，然后再做选择。如果觉得现在条件还不够成熟，完全可以再等等。但如果条件具备了，又在纠结的话，也许现在真的就是那个时间点。因为对于房子这件事，往往是悔悟在后，而不是后悔在先。

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