观点网 2019年5月18日清晨，北京丰台区角门路19号门前人头攒动。红毯上，舞狮翻滚跳跃；红毯外，围观群众拍掌叫好，共同见证“马家堡新荟城购物中心盛大开业”。

这一天，这座总建筑面积不足7万平方米的购物中心，单日客流突破10万人次，销售额更是一举创下2000万元的纪录——这是马家堡购物中心辉煌的时刻。

未曾想，这份高光仅维持了不到两年。如今再站在同一位置望去，建筑外墙上的“新荟城”LOGO已斑驳褪色。

2025年11月17日，中国长城资产的一则签约消息，让这原本沉寂的项目重新回归大众视野。据消息显示，中国长城资产北京分公司将携手华润资产，共同盘活北京马家堡项目，将其打造为欢乐颂购物中心。

这也就意味着，这座历经六年三易主、两次流拍的“困境资产”，终于迎来了新的操盘手。

命运多舛

故事的起点要追溯到2013年，项目的最前身。

彼时，该项目还被市民称为“华冠天地购物中心”，是华冠商业“进京赶考”的首个核心商圈项目，定位为区域性综合购物中心，立志要打造成“南城标志性MALL”。

2013年1月20日，华冠天地开业之初，由于项目周边缺乏大型综合商业体，市民们想要购物，只能去到9公里外的北京荟聚中心，因此该项目一度成为马家堡居民的日常消费首选，尤其是当中的自营超市，备受老街坊青睐。

然而，后来的一场产权纠纷，成为了华冠天地崩塌的导火索。

2016年底，华冠商业与物业方因项目四层被认定为违章建筑需拆除爆发租赁纠纷，为避免后续与商户产生新的租赁纠纷，华冠商业不再与商户续约，同时清退部分商户，导致商场经营陷入混乱，客流量持续断崖式下滑，最终于2018年正式退出项目。

在这一年的6月，同昌盛业资产管理有限公司接手了这个“烂摊子”，并投入重金进行全方面改造，将项目重新命名为“马家堡新荟城购物中心”，这也就有了开头的一幕。

同昌盛业对该项目的重视程度不亚于华冠商业。开业当天，同昌盛业执行董事、董事总经理、项目总经理，以及北京大万房开董事长、香港佰通资本创始合伙人等一众核心管理层均出席了剪彩仪式。

该项目是同昌盛业继望京新荟城购物中心、日坛新荟坊之后城市更新业务中的又一座品质化社区型购物中心，打破了前任华冠天地“超市+百货”的刚需模式，直接升级为涵盖餐饮、亲子、影院的体验式业态，且引入万达影城等重资产主力店。

据当时同昌盛业公众号推文，仅不到一年的改造，该项目开业当天，招商率已达到99%，且拥有盒马鲜生、泰禾影城、优衣库、旺顺阁、美吉姆、星巴克、杨记兴臭鳜鱼、唯品会等当下年轻时尚的热点品牌。

但商业运营离不开“时机”二字。开业不久后，马家堡新荟城便遭遇疫情危机，这对于依赖“运营管理费+业绩分成”回血的轻资产运营商同昌盛业来说，无疑是一大重击。

2021年4月，据北京当地媒体报道，该项目二至四层门店基本关闭，由一层通往楼上的扶梯也已全部暂停，上层区域的灯光基本全部熄灭，仅剩余一层约10家门店继续开业，营业商户不足原来的一成。

2023年2月，临街商铺和商场大门均被贴上白色封贴，曾经人声鼎沸的南城商业地标，再次画上了落寞句号。

新角色出现

关于马家堡项目的屡次失败，外界众说纷纭。

有人归咎于风水问题，有人认为是时机不佳——既赶上了商场下半年的销售高峰黄金期，也遭遇了疫情冲击，更有人直言，核心原因是运营方实力不足。

为了挽救项目，业主方北京大万房开曾尝试引入新的投资运营方。2021年中旬，网上传出万达将接手新荟城的消息，地图软件甚至短暂标注了“万达广场(马家堡店)”，但最终这一传闻也不了了之。

彼时，北京大万房开正面临着10亿余元债权逾期。

据上海联交所显示，中国长城资产北京分公司持有北京大万房开两笔债权，暂算至2021年4月30日，总额约100,010.99万元，抵押物正是北京市丰台区角门19号院2号楼和1号楼地下商业、车库，即马家堡购物中心物业。

2021年底，马家堡购物中心还是进入了司法拍卖程序，起拍价10.1亿元，可纵使围观人次超2万人，但无一人报名，惨遭流拍；2022年初，中国长城资产将该项目二次上架，起拍价降至8.08亿元，折价率56%，结果依旧无人问津。

流拍的核心硬伤在于“标的涉及长期租赁权、产权瑕疵及商户遗留纠纷”——原部分商铺租赁期至2029年，竞买人需全盘承接租赁关系，且需自行承担税费、债务厘清等成本，这对普通投资方形成极高门槛。

甚至到了2025年6月，长城资产仍在北京产权交易所公开推介该项目100%股权，推进资产处置工作。

图片来源：北京产权交易所截图

两次流拍和变卖无果后，中国长城资产最终找来了“最硬操盘手”华润资产，计划引入“华润欢乐颂”品牌对抵债房产进行盘活。

华润欢乐颂，品牌的历史或可追溯至2009年，最初以华润万家又一零售业态亮相。这一新品牌定位区域型购物中心，在大卖场基础上突出购物中心、游乐场、剧场、影院等丰富功能。

2010年10月，欢乐颂全国首店于深圳南山开业。当时，欢乐颂被视为华润万家未来重点扩张的新业态，经过几年拓展，逐步在深圳、成都、合肥、沈阳、杭州、西安等城市落地。

不过，自高峰过后，欢乐颂对外扩张似乎被按下暂停键，市场上亦许久未有该品牌新开店的消息，直至进入2020年代。

目前，欢乐颂已成为华润资产旗下业务部，是华润资产旗下专注不动产价值修复的运营平台，继续主要负责承接项目资产运营和价值提升。

谈到欢乐颂品牌最典型的盘活案例，必然是其首个项目——深圳南山欢乐颂的前身“南城购物广场”，该项目曾是南山区著名的烂尾项目，纠纷复杂、改造难度极大，2009年通过持续焕新与精细运营，成功转型为家庭客青睐的“第三生活空间”。

更值得关注的是，华润资产总经理秦锋正是曾主导北京望京六佰本项目盘活的核心操盘手，该项目由华润资产与东方资产联手合作，其在该项目中积累的成熟“AMC+央企”合作经验，或许正是双方能达成合作的关键加分项。

在本次项目合作模式上，大概率将参考望京六佰本项目——华润资产以股权投资形式入股项目公司上层SPV，资金用于项目改造提升；同时由华润资产旗下的华润欢乐颂提供商业运营服务，华润建筑负责工程改造服务。

从华冠天地到新荟城，再到如今的“华润系”改造，这座扎根南城核心的购物中心，又能否书写不良资产盘活的新故事？一切事在人为。

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