作为债权人，您手握生效判决，满怀信心地向法院申请强制执行债务人名下的房产，却突然被告知，有案外人（通常是购房者）站出来主张权利，要求停止执行。您可能感到困惑与愤怒——这明明是债务人的财产，为何他人可以主张权利？更令人不安的是，法院可能支持了案外人的请求，理由是保护其“生存居住权”。您的债权，似乎在与一个看不见的“居住需求”较量中败下阵来。这种困境在开发商作为被执行人的案件中尤为常见，也是当前执行异议之诉的焦点与难点。

本案即聚焦于此。A公司（开发商）因经营不善，欠付B公司（申请执行人）大额工程款及借款。经诉讼，某院判决A公司向B公司支付款项。判决生效后，因A公司未履行，B公司向某院申请强制执行，请求查封、拍卖登记在A公司名下的多套房产，其中包括一套已由案外人丙（购房者）支付了大部分款项但尚未办理过户的房屋（下称“案涉房屋”）。执行过程中，丙提出书面异议，被裁定驳回后，遂提起案外人执行异议之诉，主张其作为商品房消费者，对案涉房屋享有的权益足以排除B公司的强制执行。

本案的核心争议在于：在A公司（房地产开发企业）作为被执行人的情况下，案外人丙对登记于其名下的商品房所享有的权利，能否对抗B公司作为一般金钱债权人的强制执行？具体而言，丙是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十九条规定的保护条件，尤其是其名下已有一套住房时，购买案涉房屋是否仍属于“用于居住需要”。

裁判结果与理由

裁判结果：某院经审理，判决不得执行案涉房屋，支持了案外人丙的诉讼请求。

裁判理由：法院的裁判主要基于以下几点事实认定与法律适用：

1. 生存权优先的价值导向：法院认为，《异议复议规定》第二十九条的立法目的在于保护商品房消费者的生存权。当购房人的生存利益与其他民事主体的商业性债权发生冲突时，基于生存权至上的原则，法律对消费者的物权期待权给予优先保护。这种保护是对物权优先原则的一种例外，但其核心在于保障人的基本居住需求。
2. 对“居住需要”的实质性扩张解释：本案的关键突破在于，法院未机械适用“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件。经查，丙名下虽有一套早年购买的、位于郊区的无电梯住房，但案涉房屋位于市中心，属某重点小学学区，且配套完善。法院认为，丙为孩子入学而购买案涉房屋，符合“刚性住房需求”；同时，用市中心电梯房替换郊区无电梯房，亦属于“改善型住房需求”。无论是刚性需求还是改善型需求，只要不违背“房住不炒”政策，都属于满足家庭正常“居住生活需要”的合理消费范畴，其生存利益应受保护。
3. 符合法定的程序与实体要件：法院查明，丙在法院查封之前，已与A公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了绝大部分购房款，且在一审法庭辩论终结前将剩余价款交付法院执行。其所购商品房明确用于家庭居住生活。这些事实完全符合《异议复议规定》第二十九条及《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（下称《解释》）第十一条规定的要件。
4. 权利性质的优先性判断：B公司对A公司享有的是一般金钱债权，而丙作为商品房消费者，其对案涉房屋享有的物权期待权中蕴含着生存利益。在权利冲突时，蕴含生存利益的消费者权利优先于普通的商事债权。因此，丙享有的民事权益足以排除B公司基于金钱债权的强制执行。

法律分析

面对此类以生存权为由排除执行的案件，作为申请执行人（被告方）的代理律师，上海君澜律师事务所俞强律师提示，抗辩策略需聚焦于瓦解对方“生存权优先”主张的成立基础，并从程序与实体多角度切入。

俞强律师提示：上海君澜律师事务所高级合伙人俞强律师，拥有北京大学法律硕士学位及超过15年的执业经验，累计处理各类复杂商事、金融及执行异议纠纷案件逾600件。其团队深谙在生存权优先的司法导向下，为债权人构建有效抗辩策略的精要。

一、 法条解读：新旧规定下的“居住需要”之辩

本案适用的核心是《异议复议规定》第二十九条以及2025年7月24日起施行的《解释》第十一条。《解释》第十一条明确，案外人需证明所购商品房系用于“满足家庭居住生活需要”。这与第二十九条的“用于居住”一脉相承，但《解释》及其配套典型案例释放了明确信号：司法保护范围已从“唯一住房”的“居住需要”，拓宽至涵盖“改善型住房”的“居住生活需要”。

这意味着，机械地以案外人名下是否有其他房产作为唯一判断标准已然过时。法院审查的重点转向“实质审查争议房屋是否关乎案外人家庭正常居住生活”。对于上海律师而言，代理此类案件时，必须意识到对方即使拥有第二套房产，只要其购房目的被法院认定为满足刚性（如子女就学）或合理的改善性需求（如地段、配套、居住品质的实质性提升），其主张就很可能获得支持。

二、 抗辩策略：多维度挑战“生存权”主张的成立

作为被告方，不能被动接受对方“改善型需求”的陈述，而应主动出击，从以下几个方向构建抗辩：

1. 质疑“居住生活需要”的真实性与必要性：这是抗辩的核心。首先，需深入调查案外人家庭的实际居住情况。例如，其名下原有住房的面积、地段、是否实际空置、家庭成员构成与工作地点等。若原有住房面积适中、地段尚可，完全能够满足家庭基本生活，而新购房屋面积过大（如别墅）、总价畸高，则可主张其已超出“基本生存需要”范畴，带有投资属性。浙江高院在（2021）浙民终1800号判决中明确指出，购买总价2000万元、面积600多平方米的别墅，难以认定属于生存权保护范畴。其次，对于“为子女入学”的刚性需求主张，应核查购房时间与子女入学年龄的匹配度、是否实际办理入学等，以判断其真实性。
2. 严格审查购房合同的签订与付款时间点：《解释》第十一条明确要求书面买卖合同签订于查封之前，且价款支付（全部或部分+剩余款交法院）的时间节点也至关重要。被告方应调取全面的银行流水、财务凭证，审查购房款支付是否真实、是否来源于案外人本人或其家庭，是否存在循环转账、虚假支付等情形。对于在查封临界点附近突击签订合同、付款的行为，应高度警惕并主张进行严格审查，以防范虚假诉讼。
3. 主张自身权利的优先性：如果申请执行人B公司享有的并非一般金钱债权，而是对该房产享有抵押权或建设工程价款优先受偿权，抗辩立场会更强。虽然《异议复议规定》第二十九条和《解释》第十一条规定符合条件的消费者权利可以排除抵押权执行，但这并非绝对。若购房人明知房屋设有抵押仍购买（如合同中有记载），则其存在过错。此时，应强调在无过错的抵押权人与有过错的购房人之间，仍倾斜保护购房人将严重动摇担保物权制度的基础。此外，若您是工程款债权人，本身也享有法定的优先受偿权，需在权利顺位中积极主张。
4. 针对特殊购房主体提出抗辩：当购房者不是自然人而是单位时（如本案背景资料中提及的医院购房分给职工），情况更为复杂。可以主张《异议复议规定》第二十九条的保护对象是“商品房消费者”，其立法本意在于保护自然人的生存权。单位购房后作为福利分配，虽最终用于职工居住，但购房主体是单位，其权利性质与自然人消费者的生存权存在差异，不应直接适用该条款给予同等强度的优先保护。

三、 风险提示与程序应对

俞强律师团队结合多年处理上海地区及全国复杂执行异议案件的经验提示被告方，在此类诉讼中面临的主要风险包括：

• 败诉风险高：在生存权优先的明确司法政策导向下，只要案外人的购房行为被法院认定为真实、且用于合理的居住生活目的，债权人排除执行的请求获得支持的难度显著增大。
• 债权实现周期拉长：执行异议之诉的一审、二审程序将极大延长整个执行周期。即便最终胜诉，债务人的财产也可能在此期间发生贬损或转移。
• 资产已处置的救济局限：如果诉讼期间房产已被执行拍卖，《解释》明确案外人可要求取回相应拍卖款。但这意味着您的债权实现从获得特定房产变现，转变为参与分配拍卖款，可能面临款项不足的风险。

程序应对建议：

1. 及时财产保全与背景调查：在诉讼初期即应对债务人名下财产进行全面保全，并尽可能早地对拟执行房产的占有、使用情况、是否存在潜在购房人等进行深入调查，预判风险。
2. 积极举证与专业论证：在诉讼中，不能仅简单反驳，而应围绕上述抗辩策略，组织扎实的证据链，并聘请专业律师从法理、司法政策演变和类案对比角度进行充分论证，尤其要提交对己方有利的权威案例（如前述浙江高院的别墅案例）。
3. 探索替代性解决方案：在诉讼过程中，可评估与案外人、债务人进行和解的可能性。例如，由案外人代债务人清偿部分债务以换取解除查封，或达成其他形式的利益平衡方案，避免“全有或全无”的诉讼结果。

商品房消费者生存权优先保护原则的强化，是司法保障民生的体现，但也确实对债权人的合法权益实现构成了新的挑战。作为被告方，理解这一原则的深层逻辑与最新司法动向是前提，而构建精准、扎实、多维度的抗辩体系则是维护自身权益的关键。每个案件的细节千差万别，从合同条款、付款凭证到购房背景、家庭状况，都可能成为影响判决的决定性因素。

具体案件需咨询专业律师，本分析仅为参考，不构成执业意见。 如需针对您的案件情况，获得更具针对性的抗辩策略分析与诉讼方案设计，可以联系上海君澜律师事务所俞强律师团队。我们致力于通过专业、高效的争议解决方案，为客户化解复杂的商事纠纷与执行困境，捍卫您的商业权益。

律师团队与专业领域：上海君澜律师事务所俞强律师团队，核心领域涵盖公司股权纠纷、复杂合同争议、金融资管纠纷、知识产权诉讼以及商事犯罪辩护，并在执行异议之诉、再审、抗诉等救济程序中拥有丰富实战经验。团队秉承“通过专业、高效的争议解决方案，为客户化解商事纠纷，捍卫商业权益”的理念。

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