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摘要：

企业动态：

· 上海市最大体量保租房社区——城投宽庭张江社区全面建成。

· 瓴寓国际中标成都市新都区三河保租房项目1800套房源的运营管理服务，运营期为十年。

政策动向：

· 上海在静安、徐汇、浦东三区试点启动收购二手住房用于保障性租赁住房。

· 福建、重庆等地鼓励收购存量住房用作租赁住房，并将针对性给予资金支持与财税优惠等。

· 北京海淀区通过“房源供给+租金优惠/补贴+社区服务”的组合拳，为青年人才提供系统性、梯度化住房保障方案。

市场运行：

2026年2月，50城住宅平均租金为33.96元/平方米/月，环比下跌0.11%，跌幅较1月收窄0.34个百分点，同比下跌3.79%。受春节假期影响，多数城市租金波动幅度放缓。

关注点：

根据《政府工作报告》相关部署，2026年我国住房租赁行业重点工作方向可总结为以下几点：坚持与盘活存量商品房相结合，进一步优化保障性住房供给；加快构建房地产发展新模式的基础制度，租赁住房金融、税收等基础制度或进一步完善；深化住房公积金制度改革，预计将继续优化公积金在住房租赁领域的使用范围与提取流程；针对住房保障群体的支持政策将更加精准细化；保障房“好房子”建设预计将加速推动。

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企业格局

1.规模排行

从开业规模榜来看，据中指研究院统计，2026年2月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为143.6万间，较1月增加1.1万间。具体来看，民营长租企业“包租”模式运营仍承压，部分品牌继续关闭局部门店；地方国企系开业规模稳中有增，在TOP30中的规模占比提升至25%。

从管理规模榜来看，据中指研究院统计，2026年2月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量为203.3万间，较1月增加0.6万间。

2.企业动态

2.1建设运营

2月，地方平台筹建的保租房项目陆续建成或开业，如上海市最大体量的保租房社区城投宽庭张江社区、天津市首个TOD保租房项目“津铁·礼寓”等。同时有多个人才公寓、青年公寓入市，如启澄公寓汇雁城二期、西投·西悦公寓等。此外，也有部分服务式公寓开业，如珠江实业星域·行政公寓、上海虹桥瑞士酒店公寓、佰舍LITE-奥体中心店，其中上海虹桥瑞士酒店公寓是瑞士酒店品牌在华布局的首个服务式公寓项目。

表：2026年2月住房租赁企业建设运营动态

资料来源：中指研究院综合整理

2.2业务拓展

2月，瓴寓国际成功中标成都市新都区三河保租房项目的运营管理服务，该项目共1800套房源，运营期为十年。中山市横栏企业服务有限公司竞得中山市首宗保租房专用地块，项目产品将以公寓型、宿舍型小户型为主，单套面积通常不超过70平方米，最低建设套数不少于876套。

表：2026年2月住房租赁企业业务拓展动态

资料来源：中指研究院综合整理

2.3品牌建设

2月，广州安居集团长租公寓品牌“悦享生活”正式发布，该品牌旗下项目分布于越秀、荔湾等核心区域，包含多个标杆项目及分散式房源。

表：2026年2月住房租赁企业品牌建设动态

资料来源：中指研究院综合整理

2.4融资动向

2月，住房租赁行业ABS发行进展较快。浦开集团慧智保障性租赁住房ABS项目获受理，规模达36.5亿元。同时，太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产ABS在上交所成功设立，项目发行规模11.942亿元，成为继建信长租ABS之后，上交所发行的第二单保租房持有型不动产ABS。此外，中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划正式申报并获受理，拟发行金额为8.24亿元。

REITs扩募方面，针对上交所对中金厦门安居REIT扩募申请的问询，REIT方回复显示林边、仁和项目出租率均趋于稳健。

表：2026年2月住房租赁市场融资情况

资料来源：中指研究院整理

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政策动向

1.住房租赁市场指导与支持政策

1.1中央层面：鼓励多渠道筹集、多途径发展保租房与公租房，赋能青年安居

2月3日，住房城乡建设部、共青团中央在北京首钢国际会展中心“好房子”科技展厅召开座谈会。住房城乡建设部部长倪虹表示，要保障青年人基本住房需求，以“一张床、一间房、一套房”等方式，让青年人进得来、留得下、住得安、能成业。大力发展保障性租赁住房、公租房，既可以实物保障，也可以货币补贴；既通过政府建设筹集，也鼓励有条件的企业和园区建宿舍。

1.2地方层面：结合存量盘活多渠道筹集保租房，面向青年人才和一线劳动者加大居住保障

政策培育方面，北京在2026年市政府工作报告重点任务清单中强调，鼓励支持市场化长租公寓发展，完善住房保障体系，强化公租房兜底作用，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应。 上海提出在“十五五”时期，将加大高品质住房供给，推出更多更好的保障性租赁住房，并增加面向新市民、青年人的保障性租赁住房房源，尤其是新毕业大学生和一线劳动者。

规范管理方面，林芝发文规范管理房屋租赁市场价格秩序，要求经营主体合理定价并加强房源信息管理。 郑州优化市区公租房申请条件，从缩短本市户籍年限、放宽非本地户籍社保要求、下调新就业大学生学历门槛等维度扩大保障群体。 合肥就修订公租房管理细则征求意见，调整主要包括完善公租房准入条件与优化申请审核程序，扩大保障房群体并提供流程便利。

多渠道筹集方面，上海在静安、徐汇、浦东三区试点启动收购二手住房用于保障性租赁住房。 福建、重庆、安徽等地也提出将推动收购存量商品房用作保租房等用途，其中福建、重庆等地重点提及了相应的资金支持与财税优惠等。 广东将推进商办改保障性住房。

人才安居支持方面，北京出台8条措施为青年人才提供系统性、梯度化住房保障方案，通过“房源供给+租金优惠/补贴+社区服务”的组合拳，不仅可降低青年人才的居住成本，更致力于改善其居住品质。 成都1月征求意见的人才安居政策发布正式文件，给予人才优先租住保租房、按比例享受租房补贴等政策便利。

表：2026年2月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院整理

2.租赁住房供应

天津：“十四五”期间天津提供了保障性租赁住房9.56万套。

新疆：2026年新疆将组织企事业单位、园区企业等市场多主体通过新建、回购等多种途径筹集保障性租赁住房2.4万套。

上海：2025年，筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3.2万张，建设筹措保障性租赁住房7.4万套（间）、累计达到61万套（间）。

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市场运行

1.整体租金：2月50城住宅平均租金环比下跌0.11%，同比下跌3.79%

2026年2月，重点50城住宅平均租金延续小幅下跌态势，但跌幅较1月有所收窄，部分城市因春节假期旅游热度高，短租需求增加，租金有所回升。根据中指50城住宅租赁价格指数， 2月，全国50个城市住宅平均租金为33.96元/平方米/月，环比下跌0.11%，跌幅较1月收窄0.34个百分点；同比下跌3.79%，跌幅较1月扩大0.12个百分点。

图：2021年8月至2026年2月50城住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

2.重点城市租金：50城中38城住宅租金环比下跌

2026年2月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为11个，较1月增加10个。具体来看，北海住宅平均租金环比涨幅最高，为0.36%；惠州、西宁、乌鲁木齐涨幅在0.1%-0.2%之间；三亚、广州等7个城市涨幅在0.1%以内。2月，深圳住宅平均租金环比持平。

2026年2月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为38个，较1月减少11个。具体来看，南京、厦门等5个城市跌幅在0.3%-0.5%之间；上海、杭州等16个城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之间；成都、重庆等17个城市跌幅在0.1%以内。

图：2026年2月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

关注点

3月5日上午，十四届全国人大四次会议召开，国务院总理李强作政府工作报告，回顾2025年工作，介绍“十五五”时期主要目标和重大任务，以及2026年经济社会发展总体要求和政策取向。其中，在2026年政府工作任务模块，涉及房地产及住房保障的内容主要包括：

• 着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。

• 加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。

结合近期行业政策基调，可以将2026年住房租赁重点工作方向归纳为以下几点：

1.与盘活存量商品房结合，优化保障性住房供给

报告明确提出，要“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。预计2026年保障房的发展将更注重与存量市场联动，通过收储市场上符合条件的存量商品房，并将其快速转化为保障性房源，既能加速去化部分商品房库存，也能高效增加保障性住房供给。

2.加快构建房地产发展新模式的基础制度

报告将“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”列为重点工作。这预示着保障性住房（包括租赁住房）作为新模式的重要组成部分，其相关的土地、金融、税收、运营管理等长效制度机制或将在2026年得到进一步完善和夯实。

3.深化住房公积金制度改革，强化租赁住房金融支持

报告提及“深化住房公积金制度改革”。预计公积金在住房租赁领域的使用范围与提取流程将进一步优化。

4.针对保障房需求群体的支持政策将更加精准细化

在“更大力度保障和改善民生”任务中，重点强调了“加强初婚初育家庭住房保障”，针对不同群体构建了分层住房体系，预计2026年需求端政策或将更加体现精细化和精准性，结合近期各地面向青年人才设立的保租房便利等政策，预计2026年对特定青年群体的租赁支持是发展保租房的重点。

5.保障房“好房子”建设将加速推动

报告提出“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。结合2025年末住建部发布《关于提升住房品质的意见》，提出的“保障性住房率先建成‘好房子’的目标”，预示着未来的保障房和租赁住房将进一步向“住得好”升级，更加注重绿色、智能和物业服务品质。

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