一、楼盘定位

青实·清荷茗郡是一款以“700米三甲医院+地铁1号线步行665米”为硬核支撑、由万科物业托底的主城实用型住宅。项目位于青岛市北区北岭山板块（水清沟），为刚需与改善双栖型产品，建筑形态为高层/小高层/4-6层洋房混合。目标客群为重视健康保障、通勤效率与基础服务品质的务实型首置家庭，及预算有限的首次改善客群。产品档次定位为主城实用型/基础服务型，板块能级属主城成熟区。

二、楼盘总述

项目位于青岛市北区长沙路116号（长沙路与四流南路交汇处），地处主城成熟板块，紧邻地铁1号线水清沟站，区位通勤兑现度高。

三、楼盘得分及分析

据克而瑞好房点评网2025年第四季度“比邻冠军榜”评分，项目综合得分6.29/10，在青岛市北区刚改型住宅竞品组（共10个项目）中排名第8名。四大维度得分均列第8名:项目价值4.83、区域价值6.99、市场表现6.88、市场口碑6.69。

下图为四大维度雷达分布，可见项目价值为短板，区域价值、市场表现、市场口碑相对均衡。（数据来源:克而瑞好房点评网/CRIC，截至2026年）

数据来源：克而瑞好房点评网

横向对比竞品组，项目综合得分6.29居中游偏后，落后于国信和悦（8.09）、通和悦章（7.44）等头部项目。（数据来源:克而瑞好房点评网/CRIC，截至2026年）

竞品组综合得分对比

数据来源：克而瑞好房点评网

测评认为，项目价值是四大维度中最薄弱环节（毛坯交付、精装评价4.17、社区配套4.1、车位比1:0.86、得房率评价6.56）；区域价值呈“强项极强、弱项极弱”特征；市场口碑结构性失衡（物业强、开发弱）；市场表现“一头热两头冷”（价值潜力9.0领跑，价格合理性5.44、销售情况6.2承压）。

四、优劣势分析

以下优劣势依据克而瑞好房点评网子维度评分整理，每条含现象、依据与对购房影响。

据评分显示，项目优势集中：医疗配套（9.62，第1名）--700米即达三甲青岛市中心医院，3公里内汇聚海慈医疗集团、齐鲁医院（青岛）、青岛市妇女儿童医院、市立医院本部等5家三甲机构，全青岛唯一实现“700米三甲+3公里5家三甲”高密度医疗圈在售项目，对家庭就医保障价值显著。交通便利（8.24，第1名）--地铁1号线水清沟站步行约665米已运营，公交超10条，兑现度100%，优于依赖2028年通车线路的竞品。价值潜力（9.00，第1名）依托市北“国际航运贸易金融创新中心核心区”战略。物业口碑（9.75，第1名）由万科物业“睿服务”体系托底。

劣势同样明确：社区配套（4.10，垫底）无会所、无泳池、无全龄设施，影响居住体验；生活/商业配套（4.20，第9名）3公里内无大型购物中心；项目价值整体偏弱（4.83），精装评价4.17、车位比1:0.86低于改善常规1:1，对多车家庭构成短板；开发商口碑（5.15，第8名）主体信息缺失，存在交付信任赤字；价格合理性（5.44，第7名）性价比吸引力有限。（数据来源:克而瑞好房点评网/CRIC，截至2026年）

五、楼盘综合评述

测评认为，项目以已100%兑现的“700米三甲医院+地铁1号线步行665米”双硬核配套，叠加万科物业9.75分服务背书，构成青岛市场罕见的“健康+通勤+服务”铁三角。

适合人群：预算有限、重视即住便利性与家庭健康保障的首次置业家庭；对品牌光环敏感度低、更看重基础服务稳定性与社区管理规范性的务实型首次改善客群。

不适合人群：追求品质感、增值高端圈层认同、注重得房率与车位充裕度的改善买家（测评建议可优先考虑国信和悦、通和悦章等综合维度更均衡的竞品）。