“老小散”小区由于老旧弱、规模小、分布散等特点一直是社会基层治理的“难题”。近期，保利物业服务股份有限公司（简称“保利物业”）以“团购物业”模式打破上海杨浦区定海路街道12个“老旧小散”小区单独管理的桎梏，通过“打包整合”开创小区物业服务品质提升与物业企业创新转型发展“双赢”新局面。

根据中银证券研究报告，截至2025年5月末，上海存量小区共有2.75万个，其中82%的楼龄超过20年。据行业机构统计，房龄15-25年的上海老旧小区物业费单价大部分集中在0.4元/平方米・月～0.8元/平方米・月之间。长期资源投入不足导致老旧小区缺乏专业的物业管理、保洁质量差、维修响应慢、收费不透明、居民对美好生活的需求得不到满足。

据了解，定海路街道的“老小散”小区长期深陷结构性矛盾，例如：0.18元/平方米・月的低价物业费仅能覆盖应急维修，日常保洁、秩序维护等基础服务普遍缺失；人力、物料成本逐年攀升与居民对物业费市场化调整接受度低的矛盾，让物业企业陷入“低价亏损、涨价难推进”的困境；缺乏专业物业支撑导致基础设施老化、维修成本上升，有限治理资源难以满足居民精细化需求，治理效能严重不足。

在此背景下，当地街道选取12个位置相近、问题典型的小区作为试点，通过“团购物业”激活市场活力，破解治理困局。通过公开招投标，保利物业上海公司成功中标12个试点小区的“物业服务综合体”打包服务，并于2025年12月5日正式入驻12个试点小区。

保利物业沪苏公司总经理伍妞介绍，近年来，保利物业深耕全域服务，在党建引领和多方协同的治理框架下，发挥“多快好省”等优势，通过“基础标准+智选清单”体系优化服务供给，实施“网格化+专业化”片区调度提升运营质效，以“三级品质督导+双中心”实施监控增强服务体验，并通过规模化团购，既能将居民物业费用合理化，又确保小区物管品质“不掉线”，真正提供灵活、高效且可见可感的综合物业服务。

入驻后，保利物业以社区片区化管理的模式，依托“四保三优”核心标准系统提升服务品质：“四保”（清洁、秩序、工程、绿化）夯实基础保障，“三优”（便民服务、安全保障、文化建设）驱动居民的居住体验升级，驱动老旧社区的物业服务从“兜底型保障”到“规范型服务”转变。通过“线上平台+线下网格”闭环，确保服务响应及时。线上平台即依托保利物业线上平台，整合报修、缴费、投诉、公告等功能，实现“线上提交—平台派单—线下处置—评价反馈”全流程服务。线下网格即参与到“街道统筹、居民区党组织牵头、业委会协同、物业执行、居民代表监督、职能部门指导”的“六位一体”治理体系中，并以网格集约化管理实现资源、人员、职责的深度整合与高效响应，提升物业服务效能。各小区物业费普遍从每月0.18元/平方米调整至0.8元或0.6元（无固定门卫）。

保利物业联合定海路街道开展“和市集”为居民带来优质产品

北京林业大学经管学院物业管理系主任程鹏教授认为，“团购物业”的模式创新具备三个优点：一是破解了老旧小区物业“低价低质”的恶性循环。由保利物业专业团队管理，提升服务效能，同时服务价格回归理性，虽然仍属低价，但配合政府补贴和规模化运营，初步具备了市场化生存的造血能力。

二是实现了资源的集约化利用。安全巡逻、工程维修等人员可在12个小区内流动服务，避免了每个小区固定人力投入造成浪费；利用“和院”小程序等平台，实现报修、缴费的线上化，进一步提升服务效率。

三是有效提升基层治理效能。该模式建立了“街道-居委会-业委会-物业-居民-政府”的六位一体机制。物业不仅是服务商，还嵌入了基层治理网络，高效协同街道、居委会等处理日常社区工作。

“定海街道的‘团购物业’模式是应对超大城市老旧小区治理难题的一次成功突围。”程鹏表示，它通过物理空间的整合和管理关系的重构，解决了单体小区无力承担专业物业的痛点。值得注意的是，该模式能否持续发展在于物业增值服务能否产生利润以覆盖逐年上涨的运营成本，以及如何在标准化管理中满足其他个性化需求，他说。