观点网佛山住房“以旧换新”开始进入实际成交阶段。

上月，佛山市住房和城乡建设局正式发布《关于组织开展首批商品住房“以旧换新”工作的通知》，成为近期又一个系统化推进住房“以旧换新”的城市。

政策发布后不久，5月17日，佛山市商品房“以旧换新”首单成交客户于城发·灯湖悦园完成签约。

意味着这一轮由地方住建部门、国资平台、开发企业共同参与的住房置换模式，开始从政策设计进入具体交易。

与此前部分城市仅停留在倡议层面不同，佛山此次“以旧换新”更强调交易链条的完整性，参与主体既包括佛山安居、禅城安居、南海优居等负责旧房收购的平台，也包括佛山城发、佛山城市更新等提供新房房源的开发主体。

城发·灯湖悦园，成为禅城率先完成落地成交的项目之一。

从“卖旧买新”到“以旧换新”

佛山推出“以旧换新”，与当地房地产市场进入存量时代有关。

根据佛山官方披露的数据，2025年佛山二手房成交面积占比约63.2%，二手房已成为市场交易主体。相比新房，二手房普遍存在挂牌周期长、议价空间大、资金回笼慢等问题，而改善型购房需求往往又依赖“先卖后买”的置换链条。

这也是佛山此次政策重点解决的问题。

根据《通知》，参与“以旧换新”的旧房原则上需为2000年1月1日以后竣工备案的商品住宅，产权清晰，不含公寓、办公、商业等非住宅产品；新房则为参与企业提供的新建商品房，首批共有22个楼盘参与。

政策层面，佛山同时配套了多项支持措施。

包括出售旧房后一年内购买新房可享个人所得税退税；住房公积金贷款额度上浮20%；支持公积金“带押过户”；部分项目提供专属优惠；同时引入90天“解约保护期”，即若旧房在约定时间内未能成交，购房者可解除新房认购协议并退还定金。

佛山此次主要通过三种路径来销售。

其一是“委托销售”，即换房人委托企业销售旧房，同时锁定新房；其二是“收购转售”，平台企业直接收购旧房；其三是“收购盘活”，由国资平台统一收储旧房后再进入租赁或二手流通市场。

在佛山目前公布的参与主体中，佛山城发属于提供新房房源的一方，而城发·灯湖悦园则是实际参与置换的新房项目之一。

城发·灯湖悦园位于佛山禅城与桂城交界区域，所在板块与佛山千灯湖片区联系较为紧密，也是近年来佛山改善型住宅供应较为集中的区域之一。

项目周边连接佛山地铁3号线、广佛线等交通资源，并临近季华路、南海大道等城市主干道，以改善型住宅为主。

此次完成“以旧换新”禅城首单，意味着该项目成为佛山政策落地后的首批实际承接项目之一。

从佛山住建部门披露的信息来看，此轮“以旧换新”重点面向改善型需求，因此参与置换的旧房大多属于早期商品住宅。

这类房源不少建于2000年前后，面积、停车位、电梯配置、社区环境等，与当前新建改善型住宅存在较大差异。佛山此次设置“2000年以后竣工备案”的门槛，本身也意味着政策更偏向成熟存量社区之间的升级置换。

在此背景下，城发·灯湖悦园所对应的新房产品，也与当前佛山市场中的改善型换房需求形成对应关系。

城发·灯湖悦园背后的佛山体系

城发·灯湖悦园是佛山城发开发的住宅项目，佛山城发则是佛山市建设发展集团有限公司（佛山建发）旗下房地产子公司。

根据佛山建发2025年年度报告，该公司定位为佛山市国资委一级直管企业，承担多项重要职能，包括佛山市国资委系统的土地开发建设任务；大力开展“三旧”改造业务；积极参与佛山市城市建公共设施以及其他重点项目开发建设任务（如轨道交通TOD项目、城市综合地下管廊项目、城市停车楼）；承接市政府搭建的佛山市专业化住房租赁平台业务等。

其中，房屋销售业务主要依托佛山市国资系统较为丰富的土地储备，盘活国有土地及物业资源，开展城市更新业务。该业务主要由佛山建发下属佛山建发城市发展有限公司（佛山城发）、佛山建发产业园区开发有限公司负责运营，具体细分为三旧改造、工业园开发和特色小镇开发等子板块。

在此次佛山“以旧换新”体系中，以国资平台参与为主，佛山建发自不例外。

一方面，佛山安居、禅城安居等负责旧房收购；另一方面，佛山城发等提供新房项目资源，形成了“国资收旧+国资供新”的闭环结构。

从业务方向看，佛山建发近年来持续围绕城市更新展开布局。

年报显示，该公司未来五年将采取“2+N”战略，其中“2”即城市更新平台与住房租赁平台。公司提出，将围绕传统工业地产转型升级，开展投融资、规划设计、拆迁回迁、开发建设、运营服务等全链条业务。

与普通民营开发商相比，佛山建发的城市更新属性更强，业务中还包括“三旧”改造、工业园开发、特色小镇开发等内容。

而“以旧换新”本质上同样属于存量住房体系中的循环更新。在佛山现有模式中，部分被收购的旧房未来还可能进入保障租赁住房或长租运营体系。

这一方向，与佛山建发住房租赁平台战略也存在一定关联。

年报显示，佛山建发住房租赁业务由子公司佛山市建鑫住房租赁有限公司负责运营，通过购置、新建、改建、长期租赁库存商业物业及整合城中村租赁住房等方式，多渠道筹集较低成本房源作为人才公寓推出市场，收取的租金一般不高于区域平均租金水平。

业绩层面，截至2025年末，佛山建发实现营业收入309亿元，其中房屋销售（城市更新）业务实现营业收入20.85亿元，租赁及仓储收入为3.07亿元。

总体来看，在佛山此次“以旧换新”体系中，城发·灯湖悦园成为率先落地成交的项目，也意味着地方国资平台开始更直接参与住房置换链条。

从目前已公布的信息来看，佛山“以旧换新”政策有效期将持续至2027年12月31日。

随着更多项目进入实际成交阶段，佛山城发及城发·灯湖悦园等项目，或仍将继续承担佛山住房置换中的重要角色。

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