比利时弗拉芒人梦想拥有自己的房子，最好带花园和车道。但正如系列调查报告“Kopen of hoop”所揭示的那样，首次购房者的买房能力已降至历史最低点。

所以，租房？这违背了弗拉芒人的性格。除非只是短期租房，否则感觉很残酷。在他们看来，到了老年还没有房子的人就麻烦了：他们不得不把微薄的养老金全部用来交房租。这种观念在弗拉芒人心中根深蒂固。“这完全是无稽之谈，”根特大学经济学教授格特·皮尔斯曼说道，“买房还是租房：从财务角度来看，两者完全一样。”

皮尔斯曼深知这句话的危险性。他曾在专栏文章中写过这句话。“那是我最早的专栏文章之一，也是我作为专栏作家生涯的巅峰之作，”他笑着说。“我之后再也没有收到过那么多反响。甚至有人写信给校长，要求我辞职。”

请看下面的例子。罗米买了一套房子，贷款买房，然后按月还款。25年后，房子归她所有。赞恩在这25年间租了一套类似的房子，租金比罗米的低得多。他把省下来的钱投资出去。25年后，赞恩的积蓄和罗米的房子价值相当。然而，根据皮尔斯曼的假设：抵押贷款、投资和租金的回报率完全相同。

这难道不是一个很强的假设吗？如果这三种投资方式中任何一种收益率更高，那么供求规律就会发挥作用。高收益投资方式的需求会更大，而低收益投资方式的需求会更小，直到收益率再次相等为止。

罗米年事已高，房子已经还清贷款，以后可以免交房租了。而赞恩仍然需要支付房租。“但到那时，他也会积累一笔可观的年收益，”皮尔斯曼指出。此外，住在自己的房子里也并非免费：房主每年要花费1%到3%的房产价值用于维护、翻新和税费。

皮尔斯曼提出了一个思想实验：“如果你终身租住邻居的房子（反之亦然），你晚年拥有的财富岂不是会更少？”你也可以这样理解：买房实际上买的是终身免租的权利。如果买房比租房贵，你就不会买；如果买房比租房便宜，房东就不会卖。

租房并非浪费钱，至少不会比房主承担的利息、维护和税费更高。但这难道只适用于经济学家设想的理性世界吗？现实可能更为复杂。买房或租房都有其优势，而且大多数优势最终都对买家有利。

例如，对于勤杂工来说，拥有自己的房子更有利。“他们自己动手创造的附加值是免税的，”皮尔斯曼说。“如果他们为别人提供同样的服务，就必须缴税。”

问题还在于，租房者真的能省下那么多钱吗？你经常会听到有人说，他们偿还房贷的金额和支付房租的金额差不多。这种计算往往存在缺陷。租住一套价值 35 万欧元的房子，平均每月租金为 1100 欧元。如果贷款金额达到这个数额，按目前的利率计算，每月还款额约为 2000 欧元。如果个人投入更多，还款额可能会大幅降低。但为了公平比较，应该将个人投入（及其收益）计入租房者的储蓄中。

租客是否倾向于储蓄？背负房贷的人别无选择。但租客可以将这笔钱用于生活必需品或娱乐消遣。“为退休储蓄，这是一个遥远的目标，对人们来说很难，”根特大学金融经济学教授克里斯·布特（Kris Boudt）说道。一项美国研究表明，没有购房前景的租客会在休闲和旅行上花费更多，工作时间也更少。

“储蓄需要自律，”皮尔斯曼同意道。“但你不需要每月定期付款。也有人不用营养师也能减肥。”

许多比利时弗拉芒人也不投资，而是把钱存入储蓄账户。这样做平均收益较低，因为一条铁律般的投资法则指出：风险越低，回报越低。这种高风险也解释了为什么近几十年来，拥有房产被证明是一项极佳的投资。“购房者承担的风险比他们意识到的要大，”皮尔斯曼说，“他们用借来的钱进行投资，这就产生了杠杆效应。”

假设你花 10 万欧元买了一套公寓，卖掉时价值 12 万欧元。你将获得 20% 的资本收益。但假设你投资 2 万欧元，并借贷 8 万欧元。那么，卖掉房子后，你将拥有 12 万欧元 - 8 万欧元 = 4 万欧元。你的投资翻了一番，回报率为 100%。但反过来也一样：如果房子贬值 20%，你的损失不是 20%，而是 100%。你卖房时偿还的 8 万欧元全部重新投入贷款，你的投资就一分钱也没剩下。

这个例子是虚构的。实际上，你还需要支付利息。房地产贷款相对便宜，因为对银行来说风险很低。即使你无法偿还贷款，银行仍然可以出售你的房子。由于房地产价格的飙升，近年来大多数业主都获得了可观的资本收益。“这就是买家事后如此满意的主要原因。作为储户，他们绝不会冒这样的风险，”皮尔斯曼说道。

房地产难道不是安全的投资吗？“如果从更长的时间跨度来看，近几十年来我们看到的房地产价值增长是异常的，”安特卫普大学房地产经济学教授斯文·达门说。“但这绝对不能保证未来的收益。”

计算示例

一位买家在2005年以25万欧元的价格购买了一套房子。在此期间，房价每年上涨3%。这套房子现在的价值为45.2万欧元。

租户每年支付房产价值的3.5%作为租金（每月729欧元），并按每年3%的指数进行调整。20年内，他们将支付235,000欧元的租金。

买家首付 5 万欧元，并以 4.5% 的利率贷款 20 万欧元，期限 20 年。因此，为了住进这栋房子，他支付了购房款（25 万欧元）、利息（10.1 万欧元）和费用（每年房屋价值的 2%，总计 13.4 万欧元），总计 48.5 万欧元。

因此，20 年后，这位租户的开支将减少 25 万欧元（48.5 万欧元 - 23.5 万欧元）。他每月将节省下来的钱进行投资。如果年收益率为 4.5%，20 年后他将额外获得 20.2 万欧元。20 年后，这位租户总共将拥有 45.2 万欧元的存款。

房价上涨的关键因素之一是利率下降。购房者能够借到更多资金，这推高了房价。皮尔斯曼指出，人口的意外增长也是原因之一。这主要是由于移民，但其影响更为复杂：廉价劳动力的涌入降低了房屋建造和翻新的成本。其他国家并未出现这种持续的房价上涨：在美国、爱尔兰和荷兰等国，金融危机后房价大幅下跌。

与任何投资一样，时机至关重要。高买低卖通常都不是明智之举。由于利率急剧上升，房价相对于购买力而言已处于历史高位。经济学家预计，从长远来看，这种情况会更加平衡。如果房价上涨速度低于收入或借贷能力的增长速度，这种情况就有可能实现。

“因为时机至关重要，所以多租一段时间，耐心等待，确实会有回报，”布特说道。通过更长时间地寻找合适的房产，你可以在这个难以捉摸的市场中积累更多知识。“类似的房子售价可能相差很大。有些买家过于乐观，而另一些买家则能捡到便宜，”达门说道。

“利率变化很快，你可以等到利率更低的时候再投资，”布特说。“在此期间，你可以增加个人还款额。” 但荷兰国际集团首席经济学家彼得·范登豪特认为，等待五年前的利率水平（当时借款人支付的利率不到1%）可能非常漫长。“欧洲央行自己也表示，五六年前的超低利率是一次实验，不应该重演。”

在某些情况下，租房还是买房才是最佳选择，纯粹是一个理论问题。由于弗兰德斯地区房主众多，在某些区域很难找到体面且价格合理的出租房。

对一些租户来说，购房并非可行之策——他们缺乏足够的资金或信用。达门在最近的一项研究中指出，这导致了一个根本性问题。“低收入租户支付的租金相对较高。在一个运转良好的市场中，他们本应转向购房，但他们却无能为力。”更高的租金回报理应吸引更多房东，但事实并非如此。“投资者担心更高的违约风险或更高的维护成本，”达门说道，“他们也不愿与那些低端房东扯上关系。”因此，低收入人群租金高企是结构性的，这也解释了某些地区对经济适用房的巨大需求。

经济学家指出，那些需要在买房和租房之间做出选择的人最好摒弃成见。“不要基于租房是浪费钱、只有买房才能积累财富这种想法来做决定，”皮尔斯曼说道。

正因为买房和租房在经济上往往相差无几，他们才建议将其他偏好放在更重要的位置。“你重视自由吗？你是否考虑在未来几年搬到弗兰德斯的另一边或者国外？如果是，那就选择租房，”皮尔斯曼说道。“如果你重视能够安居乐业的安全感，或者你喜欢自己动手改造房屋，那么买房才是更好的选择。”

买家可以根据自己的喜好定制房屋，例如翻新厨房、浴室或重新粉刷。租房者也可以这样做，但如果他们最终出售房屋，就无法享受到这些增值带来的收益。

布特总结道，你不应该过于理性地看待这个问题——但这正是金融经济学家的专长。“房屋的价值并不等同于你为砖瓦支付的价格。它也是一个承载回忆的地方。选择在哪里以及如何生活不应该仅仅基于盈亏平衡分析。”