很多人已经很久没去过一家商业步行街了。

不是因为忙，而是根本想不起来要去。

毕竟，吃饭外卖解决，衣服点开京东、淘宝、拼多多一堆推荐，聊社交也不靠逛街了。这不是我一个人的选择，这是千万人同时转身的共鸣。

步行街，真的顶不住了吗？

《2025中国商业地产白皮书》冷冰冰的数据已经很明确，全国重点城市购物中心空置率飙升至14.2%，是业内“6%预警线”的两倍多。

而部分三线城市甚至超过22%，这不是小打小闹，是一场系统性溃退。

2025上半年，全国至少1.7万家门店宣布闭店，不是街边小铺，是包括沃尔玛、永辉、华润万家这种旗舰级的商超，也有星巴克、必胜客、海底捞这样的大连锁餐饮。

以广州上下九为例，这片曾日客流量突破60万的街区，2024年一年下来才接待了1090万人次。

听着不少？可与天河商圈超6亿人次/年一比，差了一个时代。

到底出了什么问题？这场崩塌有四大根因。

第一，消费逻辑彻底变了。

别说逛街了，现在的年轻人连外卖都懒得点饭店的，直接依赖短视频种草加平台下单，消费不再发生在线下场所，而是跳跃式完成种草—购买闭环。

尤其是00后，他们压根儿不是冲着所谓“购物”去线下，除非能拍照、能发圈、能打卡，不求“逛得爽”，求的是“存在感”强。

上下九的定位还停留在“逛+买”，这就明显OUT了。

第二，电商重构零售版图，实体让位线上。

2025年上半年，全国网上零售额高达7.4万亿元，同比增长8.5%，而实体零售的增速仅为3.75%。一提销售额，实体就尴尬。

核心品类被电商蚕食殆尽，化妆品线上渗透率高达54%，服装为47%，家电更夸张，达62%。

这些原本是步行街的颜值担当，结果全被挖走了。

第三，业态“千街一面”，千店一价，完全无聊透顶。

你逛十条步行街，品牌名字几乎不需要换脑子记，361°、美特斯邦威、ZARA、肯德基、麦当劳……复制粘贴，毫无新意。

加上一堆“全场10元”、“清仓甩卖”的贴纸，地摊风扑面而来，好好一条街成了“仿冒集中营”。

关键是，没有快闪店、没有创意文化、没有潮流元素，你让Z世代拿手机怎么拍小红书？连借势做内容都难，那还逛啥？

第四，高不可攀的“天价租金”直接击穿商家神经。

上下九主街哪怕只有20~30平方米的门店，月租金依然动辄10万元+，这可是全国平均的5倍！

没有人流，没有消费，高租金就变成了“死亡勒索”，实打实地演变成“三代人供养一铺面”，搞得商家赔本赚吆喝，拼不过线上，退市也就成了理所当然。

商业更替从来不是盲点，它是一场“逻辑地震”。而电商、平台经济、内容驱动的消费方式，就是这次“地震带”的活火山。你以为是市场变冷，其实是游戏规则变了。

那是不是步行街注定没救了？也不完全。

典型的例子就有三个，西安大唐不夜城、上海南京路、北京王府井。

咱先说说西安大唐不夜城。

这片街区曾被吐槽像“大唐灯具城”，如今风评大变。

2024年全年客流量7475万人次，2025年国庆双节接待288万人次，营收高达2.18亿元，同比爆涨64.66%！

靠的是啥？两个词，文化IP。他们改造一平方公里区域，全唐风，搞全息影像，还原盛唐风貌，配合现代光影技术营造视觉奇观，硬是孵化出多个抖音流量爆款。

不倒翁小姐姐、盛唐密盒，这帮游客不是来看历史，是来“演穿越”。文化变成商业，有门票、有流量、有消费，这是成功的人设重建。

上海南京路的打法则是“首店战略+活动营销”。

2024年全年客流破1.02亿，同比增长13%。引进一堆全国、上海“首店”，阿迪达斯、乐高、耐克，直冲亚洲销售冠军。

再加上一节四季的强活动，比如“和你一起迎新年”，单场就吸引300万人客流，直接带动2亿元销售额。

IP打造、节奏制造、场景营造，把传统的“卖货空间”转化成“体验空间”，这就是南京路的谋略。

北京王府井同样不遑多让。

2024年客流达到1.3亿人次，同比增加30%，国庆单日突破100万人次。

它没有像西安那样唐风浓郁，但通过品牌升级、街区空间优化、文化场景贯通，构建出首都特有的多元体验氛围，吸引力立竿见影。

但我们也得承认，这些样本能成功，不是靠“自己改一改”，是靠系统资源投放。

比如西安大唐不夜城政府豪掷资金+公共传播+长期运营，南京路背后是全球品牌战略配合+属地精准引导，王府井则有“首都IP”的加持。

步行街能不能活下去，不再靠“租几个铺、拉点客”，而是要不要主动升级为“城市客厅”。

未来步行街将出现明显的两极分化。懂得融合科技、文化、社交、视觉、互动的城区，才能存活，甚至活得很好。

而放任自流、照搬旧模式的，就会在消费大势面前快速被淘汰，最终变成二流批发市场，直到彻底沉沦。

问题不在“街没落了”，而是“你还把它当街”。步行街得变身为“城市体验体”，让人在那里能玩、能晒、能感动、能印证自己独特的身份，能送出朋友圈的惊艳图，那它就有未来。

而中国下一个线下商业的爆点，一定不是“临街铺面+大牌招租”，而是内容体验+运营场景融合的新地标。

咱们国家正从“物质型消费”往“精神型消费”跃升，不少城市已经嗅到这个机会，关键看你抓不抓，敢不敢“烧一把火”来点亮那条旧街。