“律师，老赖名下就一套房子，法院说唯一住房不能执行，我的钱是不是就拿不回来了？”这是我做执行实务以来，被问得最多的问题之一。

不知道从什么时候开始，“唯一住房不能执行” 成了很多人根深蒂固的认知，甚至成了老赖欠钱不还的 “免死金牌”。 很多老赖更是理直气壮：“我就这一套房子，法院也不能把我怎么样，你告赢了也没用！”

很多当事人一听这话，再加上法院工作人员一句 “唯一住房不好执行”，就直接打了退堂鼓，眼睁睁看着回款的机会溜走。

今天我必须彻底打破这个误区：早在 2015 年，最高人民法院就已经明确，老赖的唯一住房，完全可以执行！ 所谓的 “唯一住房不能执行”，早就已经是过时的、错误的说法。只要满足这 4 个法定条件，哪怕老赖就这一套房子，法院也能直接查封、拍卖，让他腾房走人。

首先，我先跟大家说清楚，为什么会有 “唯一住房不能执行” 的说法。这个说法的源头，是 2005 年的一个司法解释，当时规定 “对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。

很多人就把 “生活必需的居住房屋”，直接等同于 “唯一住房”，以讹传讹，就变成了 “唯一住房不能执行”。 但 2015 年，最高院出台的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，早就推翻了这个旧规则，明确了唯一住房可以执行的法定情形，彻底堵死了老赖用唯一住房避债的路。

只要满足以下 4 个条件中的任意一个，老赖的唯一住房，法院就可以直接拍卖执行，没有任何例外。

第一个条件：对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋。这句话听起来有点绕，我给大家翻译成大白话，就是老赖的配偶、父母、子女，名下有房子，能让他有地方住，那他自己的这套唯一住房，就不是 “生活必需” 的，完全可以拍卖。

举几个最常见的例子：老赖的配偶名下有一套房子，哪怕是婚前财产，那老赖也有地方住，他自己的唯一住房就能执行；老赖的子女成年了，名下有房子，有赡养他的义务，能给他提供住处，那他的唯一住房也能执行；老赖的父母名下有房子，他可以去父母家住，照样可以执行他的房子。

实务中，这个条件是最容易满足的，绝大多数老赖的唯一住房，都能通过这个条件突破执行。

第二个条件：执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的。简单说，就是老赖本来有好几套房子，结果官司输了之后，为了不还钱，把其他房子都转出去了，故意给自己留一套 “唯一住房”，想用这个办法规避执行。

这种恶意规避执行的行为，法律是绝对不保护的。只要你能查到，在判决书生效之后，老赖有过转让房产的记录，哪怕他现在名下就剩这一套房子，法院也照样可以拍卖。因为他的 “唯一住房”，是自己恶意制造出来的，法律不会为他的违法行为买单。

这里要提醒大家，一定要提前做好财产保全，很多老赖在被起诉的时候，就开始转移房产了，你越早做保全，就能越早冻结他的房产，不让他有制造 “唯一住房” 的机会。

第三个条件：申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准，为被执行人及所扶养家属提供居住房屋。很多人说，那老赖的家人确实没房子，真的是唯一一套住房，是不是就不能执行了？也不是。

只要你愿意给老赖和他的家人，提供一个能住的房子，保障他们的基本居住权，法院就可以拍卖他的大房子。 法律保障的是老赖的 “基本居住权”，而不是保障他 “拥有房产的权利”，更不是保障他住大房子、好房子的权利。比如老赖欠你 200 万，名下有一套 150 平的市中心大房子，你只要按照当地廉租房的标准，给他租一套够一家人住的小房子，法院就可以拍卖他的这套大房子，拍卖款用来还你的钱。

第四个条件：申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从房屋的变价款中扣除五至八年租金。这是实务中用得最多、最方便的一个条件，也是突破唯一住房执行的 “万能钥匙”。

简单说，你不用专门去给老赖租房子，只要你同意，从拍卖房子的钱里，扣掉 5-8 年的房租，留给老赖，让他自己去租房子住，法院就可以直接拍卖这套唯一住房。 这个规则，直接平衡了你的债权和老赖的基本居住权，既保障了老赖不会流落街头，也绝对不让他用一套房子，赖掉你的巨额欠款。

举个实务中最常见的例子：老赖欠你 100 万，名下唯一一套住房市场价 150 万，当地平均房租一年 2 万块，你同意从拍卖款里扣掉 10 万（5 年租金）留给老赖，剩下的 140 万，完全可以覆盖你的欠款和利息，法院会直接支持拍卖，没有任何障碍。

很多当事人会问：“我凭什么要给他出房租？” 其实你换个角度想，你不扣这几万块的房租，就一分钱都拿不回来，扣掉这一点，你能拿回全部的本金和利息，这笔账怎么算都划算。而且这笔钱不是你额外掏的，是从拍卖房子的款项里扣的，不用你提前垫付。

这里还要给大家纠正两个实务中的常见误区：

第一个误区：唯一住房里住着老赖的老人、孩子，法院就不敢拍卖。错了！只要满足上面的 4 个条件，哪怕房子里有老人、孩子，法院照样可以拍卖，也可以依法强制腾房，法律不会因为老赖家里有老人孩子，就纵容他欠钱不还。

第二个误区：房子有按揭贷款，就不能执行。错了！有贷款的房子，照样可以拍卖，拍卖款先还银行的按揭贷款，剩下的再用来还你的欠款，完全不影响执行。

最后我想跟大家说，“唯一住房” 从来都不是老赖欠钱不还的挡箭牌。很多当事人的案子卡在这里，不是因为法律不支持，而是因为自己被错误的认知吓住了，不敢往前推进，也不知道怎么跟法院沟通，怎么提交申请。

如果你遇到了老赖用唯一住房耍赖的情况，一定要对照这 4 个条件，看看能不能突破，只要符合其中一个，就立刻向法院提交拍卖申请，别让老赖住着你的钱买的房子，逍遥法外。

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