观点指数 在3月18日观点指数研究院发布的《存量盘活新周期 | 2026年2-3月住房租赁发展报告》中，观点指数指出，住房租赁市场资本运作的推进，一定程度上反映了长期资金对租赁住房运营韧性的认可。

据观点指数不完全统计，2026年1–3月，中央及地方围绕政策指引、金融财税、供给筹集、存量收储、权益保障、管理规范六大维度密集出台新规或召开专题会议，系统性推动住房租赁市场的高质量发展。

3月5日，十四届全国人大四次会议开幕，《政府工作报告》明确提出：“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。”这一表述将“存量商品房转保障房”纳入国家年度重点工作，标志着租赁住房正式成为化解房地产风险与完善住房制度的双重战略支点。

同步推进的金融支持亦取得关键突破。央行强调“着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效，完善房地产金融基础性制度”，旨在通过低成本、长期限的资金供给，切实降低保障性租赁住房、公租房项目的融资成本，激发市场主体参与建设和运营的积极性，缓解行业长期面临的资金瓶颈。

与此同时，据国家统计局数据披露，2025年全年配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集121万套（间），社会保障和社会服务扩容提质。

数据来源：观点指数不完全统计

通过收购存量商品房、盘活闲置商办物业、推进“非居改住”等多元路径，将显著拓宽租赁住房的供给来源。

地方实践迅速响应。重庆、福建、广西等地出台专项文件，明确存量房收储标准与用途管制。实际落地层面，以上海为例，2月2日，建行与上海市保障性住房建设运营有限公司、上海城投集团等主体签署合作协议，支持其收购浦东、静安、徐汇三区首批1200套二手住房，并改造为保租房。

与此同时，各地在需求端持续深化精准保障。南京、成都、西安、合肥等地密集推出人才租房补贴、房票安置、外来务工人员准入优化等举措，覆盖高校毕业生、新就业青年、城市运行保障人员等重点群体，推动保障政策从广覆盖向精匹配的转变。例如，南京实施“房票+租赁补贴”组合政策，成都推行“人才优租”优先配租机制，显著提升政策获得感与落地效能。

郑州、西安等地优化公租房申请条件、规范保租房整租流程，既扩大保障覆盖面（如取消户籍限制），又防范资源错配与套利行为。

整体来看，2026年政策重心将进一步向高效转化与精准匹配倾斜。

资本金融层面，据观点指数不完全统计，本期资本市场动作以ABS（含类REITs/持有型ABS）、公募REITs、公司债券、大宗资产收购等为核心主线，典型案例包括以新黄浦持有型ABS成功发行、博邻持有型ABS获受理、吴中经开萃寓6.74亿元ABS获批等。

住房租赁行业正通过资产证券化工具的常态化运用，打破长期资金瓶颈，进入“投融管退”的良性循环新阶段。

数据来源：观点指数不完全统计

从数据来看，ABS领域仍是本期资本运作的主力。其中地方国资与保障房平台主导传统ABS赛道，聚焦保租房、公租房等政策支持类资产，具体包括浦开集团慧智保租房36.5亿元ABS、合肥滨湖国控滨纷公寓2亿元ABS、南京麒麟保障房15亿元ABS等先后获受理，以及苏州吴中经开萃寓6.74亿元资产支持专项计划获批等。

与此同时，持有型ABS（机构间REITs）同步发力，在发行端实现突破。具体来看，新黄浦于2月24日晚间公告其持有型ABS发行完成，规模达11.942亿元。该专项计划以上海市闵行区梅陇镇MHPO-0306单元02-03A-01a地块租赁住房项目（即“梅陇社区项目”）为底层资产，项目总建筑面积约7.7万平方米，包含6栋23-24层住宅及配套商业设施，项目于2023年2月入市。

该底层资产最初规划用于发行保障性租赁住房公募REITs，若梅陇项目持续保持高出租率与稳定收益，不排除其仍有望成为公募REITs的后备资产，推动公司向轻资产运营模式转型。

值得关注的是，持有型ABS的资产边界正从政策性保障房向市场化长租公寓拓展。

期内，中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划项目获上交所受理，拟发行金额8.24亿元，原始权益人为China Multifamily I Holdings，China Multifamily II Holdings，China Multifamily III Holdings，ChinaMultifamilyHighlandHoldings，上海博胤安厦商业管理有限公司，计划管理人为中国国际金融股份有限公司。

该项目为市场首单面向机构投资者的长租公寓类REITs试点，同时也是市场首单高端服务式公寓证券化项目，底层资产为博枫资产管理旗下中高端服务式公寓品牌“博邻blinq”。

除此之外，本期住房租赁资产交易端保持活跃，以上文提及的城璟租住为代表，通过大宗交易整合租赁住房资源，推动行业从单体持有向组合化资产管理转型。

据观点指数监测，2026年以来，住房租赁市场资本运作的并行推进，一定程度上反映了长期资金对租赁住房运营韧性的认可，也凸显了金融工具在优化住房供给结构中的关键作用，为住房租赁行业规模化发展注入持续动能。

公募REITs层面，本期租赁住房公募REITs市场表现为有退有进、审核趋严以及多元补位，具体包括建信建融家园租赁住房REIT终止申报、中航北京昌保租赁住房REIT进入问询阶段、华泰紫金华住安住REIT正式申报、中金厦门安居REIT回复反馈意见等，行业规范化发展态势凸显。

其中建信建融家园租赁住房REIT主动撤回申报，源于原始权益人建信住房对资产质量与市场环境的理性判断。该项目底层资产估值达9.86亿元，但“非居改保”合规复杂、短租合同占比偏高、运营周期短，难以满足公募REITs对现金流稳定性的严苛要求。叠加当前二级市场定价疲软，撤回可规避折价风险，聚焦于资产优化，待资质成熟后再行申报。

另外，已上市的中金厦门安居REIT则推进扩募进程，2025年6月收到上交所反馈意见后，于2026年2月26日正式报送反馈意见答复并公开披露，本次扩募其拟购入厦门岛内思明区林边公寓、湖里区仁和公寓两宗优质资产，合计建筑面积近9万平方米、2689套房源，涵盖保障性租赁住房与公共租赁住房两类资产。

现阶段，公募REITs申报已进入“质量优先”阶段，资产合规性与运营稳定性成为核心门槛，而非单纯规模或政策窗口驱动。

尽管近期市场出现REITs撤回申报或被监管问询的情况，但已上市产品在资产质量、出租率和收益稳定性方面表现良好，并持续推进扩募进程。

据已上市的8只租赁住房REITs最新业绩公告披露，多只已上市保租房REITs项目出租率长期保持在95%以上，底层资产运营稳健。例如，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT于2025年年末的出租率分别为97.56%及99.72%。

数据来源：同花顺，观点指数整理

二级市场表现上，2026年3月16日当日，8只租赁住房REITs全线收跌，跌幅范围在-0.55%至-1.92%之间，其中红土创新深圳安居REIT跌幅最大，招商基金招商蛇口租赁住房REIT相对抗跌。

从短期表现来看，近一月均呈现负收益，跌幅普遍在4%至7%之间，近期市场情绪较为悲观或面临系统性调整压力。

近三月表现开始分化，多数产品仍为负增长，而招商基金招商蛇口租赁住房REIT和汇添富上海地产租赁住房REIT实现了正增长。

近半年，板块整体呈现回调态势，8只REITs均为负增长，跌幅在-2.75%至-8.72%之间，华夏基金华润有巢REIT跌幅最大，汇添富上海地产租赁住房REIT跌幅最小。

尽管短期和中期内面临回调压力，但长期逻辑未变。8只产品自上市以来均实现了30%-70%左右的可观回报，但源于底层资产质量、区域市场环境及运营能力等，个体之间的涨幅差异较为明显。

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