深圳新闻网2026年4月13日讯（深圳报业集团记者 李果 李超）近日，经深圳市政府同意，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合印发实施《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》（以下简称《办法》），彻底打通商业、办公、厂房、研发用房、仓库等非居住建筑的功能转换通道，破解土地资源紧约束难题，激活存量空间潜力，让城市闲置、低效利用的建筑实现灵活“变身”。

相较于以往，此次《办法》全面松绑非居住建筑功能转换的审批限制，明确了清晰的准入条件：只要建筑具备房产证、通过竣工验收，无查封、违法建设等问题，剩余土地年限不少于6年，且不涉及危险品、污染隐患，均可申请临时转换，闲置写字楼、商场、旧厂房等均在可改范围内。

《办法》创新推出正面清单管理、联合审查、过渡期政策、全周期安全监管四大核心制度，形成“短、中、长”全链条政策供给。为了提高效率，《办法》简化了申请流程，由辖区统一受理，区政府组织多部门联合审查，通过后即可办理施工、消防等手续。项目有效期为5年，到期可申请续期，最长续期10年，确需长期使用的可走土地用途变更程序。

第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人、高级董事罗志文表示，商改医、商改保、商改酒店集中落地，标志深圳商办市场已从增量开发转向存量盘活为主加精准供应模式。但这不等于增量退出，而是“高质量增量、盘活存量、优化结构”并行。

△深圳市中医院针灸推拿中心与深圳大学总医院口腔中心项目落地前海宝中片区蓝湾商务中心。 深圳报业集团记者 李果 摄

哪些建筑可以转换，哪些建筑不能转换，具体有什么要求？

●明确“鼓励做”的转换方向——纳入正面清单，享受5年过渡期免补缴地价。

包括：①公共服务设施（文化、体育、教育、医疗卫生、社会福利、行政管理等）及社区嵌入式服务设施（养老托育、社区助餐、家政便民、健康服务、体育健身、文化休闲、儿童游憩等）；

②市政设施（给水、排水、电力、通信、燃气、环卫、消防站等）；

③交通设施（公交场站、社会停车场等）；

④中、高等院校统一管理的学生宿舍；

⑤科研设施（大科学装置、国家重点实验室等）；

⑥商业、办公、旅馆业建筑物相互转换；

⑦厂房、研发用房、仓库、物流建筑物相互转换；

⑧发展生产性服务业、文化产业和旅游业。

●明确“有条件做”的转换方向——市场有需求，但应按规定补缴地价。

包括：①公共服务、市政和交通设施建筑物，在符合土地混合使用比例规定的前提下，可转换为商业或厂房、仓库、物流；

②厂房、研发用房、仓库、物流建筑物，在符合土地混合使用比例规定的前提下，可转换为商业。这类转换虽需补缴地价，但相比传统土地用途变更路径，仍大幅简化了审批流程。

●明确“不能做”的底线约束。转换范围并非无禁区。

政策明确：功能转换不得改变原土地使用性质、年限及主体；不得影响剩余建筑物的正常使用；工业用地和存放危险品的仓储用地，若转换后会对公共环境产生严重干扰、污染或安全隐患，则不得申请转换。

编辑：单铭捷