这两年，问得最多的一个问题大概就是：

“房价到底还要跌多久？2026年会不会再来一波大反弹？”

有人说，政策这么松了，肯定要涨；

有人说，人口、收入、库存都在那儿摆着，怎么可能涨得起来。更多是在底部慢慢磨、一边去库存一边找新的平衡。

最终会通过4个特别明显的“迹象”表现出来，你看懂这4个，对2026年房价大概就有谱了。

第一个迹象：政策和基调——托而不举，从“救急”转向“稳长期”

从中央文件、政治局会议到各类权威报告，这几年关于房地产的用词其实很稳定：

“房住不炒”没有变；“稳地价、稳房价、稳预期”也没有变；

新增的一点是：要“推动房地产高质量发展”“巩固房地产市场止跌回稳态势”。

2025年各地干的事，也基本是围绕“止跌回稳”这几个字：

利率一路往下调，首付比例降到历史低位；

一线城市开始慢慢清理不合理限购，北京、广州、上海、深圳都在边际放松；

同时，用专项债收地、收存量房、推进城中村改造，帮市场把过剩库存消化一部分。

各大机构对2026年的判断，也比较一致：

政策会继续“呵护”，但不会再来一次“大水漫灌”式的全面刺激；

重点在保交楼、保刚需和改善需求、促供需慢慢恢复平衡，而不是再吹一个新泡沫。

这个迹象说明什么？

说明国家现在的心态是：

“不能让房地产再硬着陆，但也不能让它再失控上涨。”

指望全国再来一次像2009年、2016那样疯狂上涨的行情，基本不现实。

第二个迹象：成交量和库存——整体“跌不动”了，但库存差别很大

数据不会骗人。

先看成交量：

2025年全国商品房销售面积大概8.9亿平米，比高峰期差不多跌掉了一半，但你注意，跌幅已经比前几年明显收窄。

这说明什么？说明真正想卖、能卖的，卖得差不多了，再往下砍的空间也在变小。

再看库存，这才是关键：

• 一线、强二线城市核心区的库存，其实不算夸张，新开工又持续缩减，一旦政策和需求配合一点，价格更容易企稳；
• 三四线城市就不一样了，过去几年开发太多了，人口又净流出，库存压力依然很大，只能“以价换量”慢慢去。

机构普遍预计：

2026年全国销售面积可能还会小幅下跌，但跌幅继续收窄，整体更像是在“磨底”。

这个迹象告诉我们：

市场已经从“恐慌式下跌”进入“磨底期”，但库存的结构差异，会导致不同城市、不同板块的表现天差地别。

第三个迹象：价格走势——新房“结构性涨”，二手房总体还在往下找底

很多人会被新闻里“某某城市新房价格上涨”给吓到，以为又要涨了，其实你要看清楚背后的结构。

新房这一块，2025年有一个很明显的事实：

百城新房均价，表面上看是“涨”的，但更多是一线、强二线核心地段“好房子”拉高了整体均值；

很多三四线城市的新房根本没涨，甚至还在打折促销，为了回款拼命“以价换量”。

二手房这边更诚实：

2025年百城二手住宅价格累计下跌接近7.5%；

重点30城二手房成交量虽然上升，但主要是业主主动降价换成交，典型的“以价换量”。

具体到城市也能看出来：

• 上海、北京的核心地段，豪宅和高价新房确实还在涨，但二手房整体还是在跌；
• 很多普通二线、三四线城市，无论新房还是二手房，大部分都在“往下走”或者横盘很久。
• 个别城市，甚至出现“新房微涨、二手房连跌好几个月”的分裂行情。

这个迹象提醒你：

别被某些“高价盘热销”的新闻带偏，二手房才是更真实的市场，总体还在消化前几年的泡沫。

第四个迹象：城市和人口基本面——哪里还有人，哪里已经没人了

房价短期看政策，中期看供需，长期看人口和产业。这是绝大多数经济学家都会提到的一条。

简单说就是三件事：

这个城市，是不是还有人愿意来；

来了之后，能不能找到体面的工作和收入；

产业能不能持续发展，而不是靠一阵子的政策红利。

一线和强二线城市：

人口持续净流入，特别是年轻人、高学历群体；产业强、就业机会多，工资和收入预期相对好；

土地供应又有限，好地段就那么多，所以这些地方的房价长期更抗跌、更有支撑。

三四线及很多弱二线：

人口净流出，老龄化越来越明显，刚需在减少；产业基础一般，新增高薪岗位有限，居民加杠杆买房的意愿不强；

过去几年开发太猛，库存高企，只能靠“降价促销+各种政策刺激”托着。

这个迹象很扎心，但也很现实：

哪怕有政策托底，如果一个城市长期没人愿意去、没有产业支撑，房价再怎么刺激也难有像样的表现。

不同需求的现实建议：刚需、改善、投资分开看

最后讲点接地气的建议，按需求来：

1）刚需

一线、强二线核心地段的刚需房，如果通勤、配套、学校都合适，遇到性价比不错的，可以考虑上车；

三四线城市如果只是为了“有套房”，又不打算回去长住，可以先租房观望，不急着买。

2）改善

重点看“地段+产品+配套”，宁愿面积小一点、地段好一点，也别贪便宜买远郊和供应巨大的片区；市场分化期，品质高、物业好、学区/交通/医疗等资源扎堆的改善盘，保值能力会远大于普通盘。

3）投资

只有一句话：以前那种“闭眼买、坐等涨”的时代已经结束；

真要投，也得是“核心城市+核心地段+优质资产”，而且必须拉长到5年以上看，别指望短期翻倍。

总结：

2026年的房价，在你所在的城市，更有可能是继续往下磨，还是慢慢稳住，甚至有点结构性的机会。

说到底，房子是用来住的，不是用来赌的。

搞清楚自己的真实需求和风险承受能力，比天天猜涨跌重要得多。