今天房地产板块全线上涨，A股的世联行、华夏幸福、财信发展涨停，

港股的融创中国、金辉控股涨超11%，雅居乐集团、 世茂集团、中国金茂涨超9%。

就连半死不活的万科都涨停了，一些万科的债也在涨，“22万科06”“22万科04”涨超20%，临时停牌。

房地产板块很久都没有试过那么喜庆了。

背后传的消息有3条：

1、据说明年准备10000亿用来收储房地产。

2、准备给房地产贷款贴息，规模在4000亿。

3、传中X公司牵头开始对万科进行市场化化债。

我个人觉得万科大概率不会倒，而且不能倒，必须要救，因为他很多债务都在银行，不救的话麻烦的不是万科，而是银行。

最近万科面临一笔20亿元的中票到期压力，靠万科自己肯定还不上。

现在深铁为展期提供了全额连带责任担保，但前提是万科要卖资产自己借钱，或者像融创一样债转股，整个方案“以市场化为主”。

深铁愿意为万科担保这个信号，其实已经说明了高层不会真的见死不救。

而上万亿收储并非新鲜事，过去两年一直都在喊，关键是执行要到位，资金要到位。

也许是官方也在等房价跌到底部吧，今年全国房价相比去年又跌了一个台阶，这个节点启动大规模收储，成本低，撬动市场效果才会明显。

更值得关注的是房贷贴息的事，据说敲定了。

消息虽然还没官方确认，但钱一定是最聪明的，那么多资金涌进去，大家都在等待官方宣布，好赚一波。

可能有的人还不理解，为什么这么消息会引发市场集体涨停，能量这么大？

我这么说吧，如果这个消息是真的，那么将会是棚改后，近十年来最重磅的房地产救市新政。

消息的原文说是4000亿房贷贴息政策已定，贴息比例1%，风险地区和困难房企可能提高到2%。

也即是说以后刚需买房，官方给你贴一定的利息，比例为贷款合同利率的 1%。

以100万贷款、30年期、利率3.5%为例。

算下来也是一笔不少的数目了，据说贴息资金由中央财政90%+省级财政 10%共担。

传闻说最快在26年的1月起在广州落地，随后向30+城市扩围。

这个消息未必空穴来风，因为最近我听广州那边的房产博主说，广州相关部门正在与上面进行对接，大概率率先推行房贷贴息政策。

目前广州已经有项目率先推出了贷款贴息的活动了，保利旗下的楼盘有不少都参与贴息的活动，打出的口号是贴息10年！每月1000元。

不过是由开发商来垫这笔费用，现在也就央企才有这么大口气了。

目前来看，房地产的救市大招所剩无几，房贷贴息算的上一个一鱼多吃的好办法。

首先是真金白银的帮刚需省钱了，直接降低购房者的还款负担。

至于存量房贷能否享受到利好，还是区别对待？现在还不明朗，等消息落地。

不过最能缓一口气的应该是银行了，银行听降息，降存量房贷就像见鬼了一样。

这几年来不断降息，银行的 净息差已经跌至警戒线，目前1.42%，连续2年多低于1.8%， 即银行合理盈利的警戒线。

继续降下去，银行基本没利润，会影响金融的稳定性。

而通过贴息将房贷利率降下来，上述问题不会存在，银行既能完成信贷投放任务，又能保持原有利息收入。

从救市方向来说，这是当下最有操作性，而且是最有可能成功的手段。

对于房地产市场而言，明年美联储大概率会降息，我们也会跟。

叠加贴息比例 1%，明年存量和增量房贷降低到2%。

除一线之外，很多小地方的租售比都已经比利息高了。

数据显示，2025年重点城市平均的租售比达到2.08%，高于十年期的国债收益率1.78%，也高于大部分的理财产品收益率。

就说长沙，根据贝壳的数据，长沙六区一县住宅平均租金为28.80元/㎡/月；

贝壳二手房最新10月房价约为8400元/㎡（相比年初下跌15%左右）。

根据以上两组数据则可以算出来，长沙的二手房租金回报率平均为4.1%。

在长沙100平米的三房平均租金为2880元，房子总价为84万，首付2成，带宽30年，利率2%来算的话，月供是2476元。

对于刚需，尤其是准备结婚的刚需来说，从经济的角度来看，买房明显更划算。

这个回报率非常高了，要知道我们不像日本美国，房子是没有持有成本的，租金就是到手的钱。

这段时间香港房价为什么止跌回稳了，关键的因素就是租售比太高了，

目前香港的房屋租金比房贷月供还高，你要是手里拿着钱的刚需，你也会选择上车。

只要利率足够低，只要租售比足够高，房价早晚会止跌回稳，香港就是一个例子。

很多人总想着房子跌成白菜价，但是大家都忘记了，哪怕金融价值消失了，房子本身还有居住价值，不像股票。

只要房子的居住价值够硬，比如一二线核心的房产，就不可能跌成白菜价。

现在是市场经济，一二线核心房产不可能全国人都能买得起，总有一天会出现最低点。

今天之所以市场听到一点利好就狂欢，其实根本原因还是楼市过于低迷了。

整个11月，房地产市场依旧不见起色，所有的数据依然很不好看，整体仍看不到房地产市场回暖的一丝迹象。

10月份房贷继续负增长，是今年以来的第四次。

2022年、2023年、2024年各出现了两次房贷负增长现象，2025年到目前为止，出现了4次，出现次数是过去三年的两倍。

虽然现在的房地产政策不像十年前那么劲爆，主要是我们救市的空间变得越来越少，救市的难度也在不断增加。

但楼市低迷已冲击居民财富、消费、就业等方方面面。

尽管约一年前在政策支持下楼市曾小幅回暖，但复苏势头很快消退。

房地产对经济的伤害到现在为止还不能够完全止血。

所以救市肯定会有，就看是什么时候了，

和以前的kpi不一样，接下来的救市，房价能稳住不跌，就已经是最好的结果了。