过户入住后才知承重墙被拆，买方能否解除合同、退房退款并追索违约金？

一、基本案情

2023年3月，经房产中介居间介绍，买受人郑某某看中冯某某名下位于上海市静安区某小区的一套建筑面积约92平方米两室一厅住宅，双方于3月11日签订《上海市房地产买卖合同》，约定成交总价206万元，郑某某付清全款后办理产权转移登记。同日，双方另签补充协议，约定若因产权调查显示房屋存在违章行为导致交易无法进行，双方和平解约、互不追究责任。签约后，郑某某依约付清全部购房款206万元，双方于2023年3月22日办理完成产权转移登记，郑某某随即接收房屋并安排入住，本以为是改善生活的开始，却不知隐患早已埋下。

2023年3月16日，即双方办理过户前，街道综合行政执法队已对涉案房屋实施现场检查，确认房屋存在承重墙被拆除的情况；3月17日，检测机构出具房屋质量检测报告，认定涉案房屋两处承重构件被拆除，存在安全隐患。冯某某知悉上述检查及检测结果，但未向郑某某披露。2023年4月3日，街道办事处向郑某某送达《责令改正通知书》及检测报告，责令限期恢复房屋承重结构；同年8月30日，街道再次出具恢复原状决定书。郑某某与冯某某协商未果，于2023年5月向上海市静安区人民法院提起诉讼，请求：一、判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；二、判令冯某某返还购房款206万元；三、判令冯某某支付违约金41.2万元；四、判令冯某某赔偿律师费12.5万元；五、本案诉讼费由冯某某负担。冯某某辩称：房屋已过户并交付，交易已经完成；其本人不知晓承重墙被拆除；其已告知郑某某城管部门曾上门查看；补充协议已约定和平解约、互不追究责任，故不同意解除合同、退款及赔偿。

二、争议焦点

本案的争议焦点有四：一是承重墙被拆除是否构成足以致使合同目的不能实现的重大质量瑕疵，郑某某是否享有法定解除权；二是冯某某在知悉执法检查及检测结果的情况下未向郑某某披露，是否构成隐瞒违约，其不知情、已告知等抗辩能否成立；三是双方补充协议约定的和平解约、互不追究责任条款，能否免除冯某某对房屋重大瑕疵的担保责任；四是合同解除后，已过户情形下的返还安排以及违约金、律师费等损失应如何确定。上述焦点中，前两项决定解除权是否成立，第三项决定约定条款能否免责，第四项决定合同解除后的法律后果范围。

三、证据梳理

郑某某（原告）提交的主要证据有：一是《上海市房地产买卖合同》及补充协议，证明双方约定了交易价款、过户时间及付款方式；二是全额购房款支付凭证及产权登记资料，证明其已付清206万元并取得房屋所有权；三是街道综合行政执法队出具的现场检查记录、房屋质量检测报告及《责令改正通知书》、恢复原状决定书，证明涉案房屋两处承重构件被拆除、存在安全隐患，且上述检查与检测在过户前即已完成；四是看房记录与房屋现状照片，证明承重墙恢复后房屋布局、动线与其看房时所见明显不同；五是律师委托合同及律师费发票，证明其实际支出律师费12.5万元。上述证据形成了拆改事实、知悉时点、行政认定与损失发生的完整证据链。

冯某某（被告）提交的主要证据有：一是补充协议，主张双方已约定和平解约、互不追究责任；二是房屋交接单及过户登记资料，主张房屋已交付、交易已完成；三是其关于已告知城管上门情况的口头陈述，但未提供相应书面或录音证据。法院审查认为，补充协议中和平解约条款针对的是因产权调查显示违章导致交易无法进行的情形，而本案交易已经完成，该条款不能适用于已交付房屋后发现重大瑕疵的情形，亦不能免除出卖人的瑕疵担保责任；冯某某关于已告知城管上门的主张缺乏证据支持，且即使城管曾上门查看，也不等同于其向买受人披露了承重墙被拆除这一核心事实。就证据层面分析，街道执法部门在过户前形成的检查记录与检测报告是本案关键证据，锁定拆改事实与冯某某的知悉时点；冯某某证据的薄弱点在于无法证明其履行了如实披露义务。

四、代理思路与代理意见

上海君澜律师事务所孙青律师团队接受郑某某委托后，确立了以重大质量瑕疵为核心、以隐瞒违约与诚信原则为说理主线、以返还安排与损失赔偿为落点的代理思路。第一层，也是最有利的主张：拆除承重墙违反建筑法第四十九条关于涉及建筑主体和承重结构变动必须委托原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出设计方案、没有设计方案不得施工的强制性规定，危及房屋结构安全与公共安全，属于房屋出售时出卖人应当主动披露的重大信息；承重墙恢复后，房屋布局、动线与郑某某看房时认知形成实质差距，其购买格局完整房屋的合同目的不能实现，依据民法典第五百六十三条第一款第四项及第六百一十条，郑某某享有法定解除权。

第二层，围绕已过户是否阻却解除权以及补充协议免责条款的效力展开论证：房屋所有权转移登记属于合同履行行为，不消灭出卖人对标的物质量的瑕疵担保义务；民法典第五百六十六条明确，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的可以请求恢复原状，故即便房屋已过户，合同仍可解除，双方互负返还义务，郑某某返还房屋并配合办理登记回转，冯某某返还购房款。补充协议约定的和平解约条款系针对交易无法进行的情形，不能扩展到交易完成后发现的隐蔽重大瑕疵，更不能豁免出卖人因故意隐瞒而应承担的责任，否则将架空法律对重大质量瑕疵的强制性规制。

第三层，就违约责任与损失赔偿细化主张：依据民法典第五百七十七条，冯某某交付的房屋不符合安全居住的质量要求，构成违约，应承担违约责任；依据民法典第五百八十四条，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括郑某某支出的律师费等合理费用；依据民法典第五百八十五条，合同约定冯某某应按总价款的20%支付违约金41.2万元，该约定系双方真实意思表示，即使法院认为违约金过高而予以调整，亦应参照郑某某的实际损失及冯某某的过错程度确定合理数额。同时强调，冯某某未在过户前如实披露承重墙被拆的事实，违反民法典第七条规定的诚信原则，其不知情、已告知等各项抗辩均不能成立。

五、裁判结果

法院经审理认为：拆除承重墙违反法律强制性规定，危及房屋结构安全与居住安全，属于出卖人出售房屋时应主动披露的重大信息；冯某某在街道执法部门检查、检测报告作出后仍未向郑某某披露，明显违背诚信原则；补充协议关于和平解约的约定不能豁免冯某某的瑕疵担保责任；承重墙恢复将导致房屋布局发生变化，与郑某某看房时的房屋动线及布局相差巨大，致使其购房预期落空，合同目的不能实现，郑某某依法享有解除权。法院判决：一、郑某某与冯某某签订的《上海市房地产买卖合同》于2023年8月14日解除；二、冯某某于判决生效之日起十日内返还郑某某购房款206万元；三、郑某某于判决生效之日起十日内将涉案房屋返还给冯某某；四、冯某某赔偿郑某某律师费7万元；五、驳回郑某某的其他诉讼请求。一审判决后，双方均未上诉，判决已发生法律效力。

六、案例评析与办案启示

孙青律师认为，本案裁判逻辑的核心可以概括为：过户不是免责章，承重墙拆改是卖方必须说清的重大信息。二手房买卖同样受民法典关于出卖人瑕疵担保责任体系的约束，卖方应保证房屋符合安全居住的基本需求；承重墙被拆改变动的是房屋承重结构，即便恢复到位，房屋布局、动线与看房时认知的差异，也足以导致合同目的不能实现。本案最具示范意义之处在于，法院认定补充协议的和平解约条款不能豁免故意隐瞒者的责任，堵住了卖方企图以约定条款逃避担保责任的通道。一句话启示：买方能否退房退款，关键不在产权是否已经过户，而在合同目的是否落空。

孙青律师提醒，买方在交易后查实承重墙被拆改时，应尽快评估并主张权利。一是及时固定证据，保存行政执法部门的检查记录、责令改正通知书、检测报告及现场照片，上述行政与专业文书是认定拆改事实和知悉时点的重要依据；二是注意解除权行使期限，依据民法典第五百六十四条，自知道或者应当知道解除事由之日起一年内，应通过起诉或发函等方式行使解除权，逾期权利消灭；三是解除合同后及时配合办理房屋返还与登记回转，避免房屋长期空置产生物业费、水电费等额外费用；四是主张违约金与损失赔偿应有据可查，违约金优先按合同约定主张，同时准备律师费、税费等实际损失凭证，以备法院综合酌定。

孙青律师进一步建议，买方发现房屋存在私自改动承重墙情形后，应结合房屋状况与交易进度选择维权路径：若合同目的已不能实现，应果断起诉解除合同，要求退房退款并主张违约金；若房屋经整改可恢复且不影响使用，可主张减价或赔偿修复费用。就出卖人而言，应如实披露房屋承重结构状况，切勿心存侥幸，本案冯某某不仅要退还全部房款、收回房屋，还要承担律师费损失，并因隐瞒行为在诉讼中处于被动地位。本案同时提示，承重墙拆改关乎公共安全，还可能引发行政处罚乃至刑事责任，交易各方对结构安全问题应始终保持高度审慎；维权有期限，举证在平时，合同目的是否落空，才是退房退款与否的真正标尺。

七、关联法条

1.《中华人民共和国民法典》第7条（诚信原则）：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

2.《中华人民共和国民法典》第563条（合同法定解除情形）：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

3.《中华人民共和国民法典》第566条（合同解除的后果）：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

4.《中华人民共和国民法典》第610条（标的物不符合质量要求的解除）：因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

5.《中华人民共和国民法典》第577条（违约责任）：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

6.《中华人民共和国民法典》第584条（损失赔偿范围）：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

7.《中华人民共和国民法典》第585条（违约金）：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

8.《中华人民共和国民法典》第564条（解除权行使期限）：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

9.《中华人民共和国建筑法》第49条（涉及主体和承重结构变动的装修须有设计方案）：涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。

10.《住宅室内装饰装修管理办法》第5条（禁止变动建筑主体和承重结构）：装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不得变动建筑主体和承重结构；不得扩大承重墙上原有的门窗尺寸，不得拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

作者：上海君澜律师事务所 孙青律师团队 本文案例改编自真实司法案例，当事人姓名均以姓氏加某某代替，仅供普法学习参考。

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