Malltowin商业与地产周报

2025.12.22-2025.12.28

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每周趋势导读

趋势一：

资本正在重新发现商业地产——险资接盘、境外扩张、烂尾重估同步上演

在住宅市场深度调整之际，商业地产的价值正在被重新审视。宝龙地产以24.5亿元将杭州滨江宝龙城出售给以阳光人寿为主要出资人的私募基金，险资正式成为商业资产的重要买家；与广州君超集团关系密切的高雅集团以约44亿元拿下新加坡金文泰广场，净回报率约4.1%，中资商业运营商开始向海外输出能力；珠海烂尾多年的"海纳城"完成法拍重启。三条线索指向同一个信号：在利率下行周期中，能产生稳定现金流的商业资产正在从"负债"变成"资产"，定价逻辑从"开发利润"转向"运营收益"。

趋势二：

"松弛感经济"正在重塑商业空间逻辑——容积率成为新竞争武器

传统商业地产追求"坪效最大化"的逻辑正在被颠覆。本周开业的华润万象滨海购物村容积率仅0.91，广州Get Mall云汇天地将8.7万㎡商业与3.7万㎡生态绿轴"捆绑销售"，广州聚龙湾太古里坚持"开放式、低密度"街区形态，金铂商业总部明确以"公园式生态自然社交中心"为产品定位。这些项目的共同点是：主动"浪费"容积率，用低密度换取溢价能力。背后的逻辑是消费者为"松弛感"买单的意愿正在上升，商业空间从"装更多店铺"转向"提供更好的空气和阳光"。当购物不再是目的，而是生活方式的一部分时，"留白"反而成了最稀缺的商业资源。

趋势三：

存量改造进入"精细化手术"阶段——老百货、烂尾楼、家居卖场同台竞技

本周最密集的信号来自存量市场：北京远洋安贞广场将90年代老百货改造为"绿氧"综合体，大胆拔除结构柱创造26.5米通高中庭；上海新世界大丸百货因与日方合作到期，更名为"新世界新丸中心NEW ONE"并启动"百货+购物中心+空间运营"三合一改造；珠海6次流拍的烂尾项目"海纳城"以2.68亿元法拍成交后更名"名悦城NOVA"；美凯龙成都湾悦城从家居卖场转型生活方式中心；广州北京路天河城B1层改造出5000㎡"次元引力场"。存量改造已不再是简单的"翻新装修"，而是涉及产权重组、业态重构、空间再造的系统工程。增量时代的"拿地-开发-销售"模式正在让位于存量时代的"收购-改造-运营"能力。

趋势四：

海南封关效应立竿见影——免税消费正在重构中国零售版图

12月18日海南全岛封关运作后，本周三亚交出首份成绩单：封关首周免税销售额7.36亿元，同比增长48.2%，接待63.5万人次，同比增长19%，首周六日销售额突破"亿元关口"，2025年三亚免税销售总额已突破200亿元。与此同时，达美乐比萨海南首店在海口龙湖天街开业，积极响应封关后的消费需求。两条新闻共同指向：海南正在从"旅游目的地"升级为"消费目的地"，封关带来的政策红利正在吸引品牌加速布局。当免税购物从"出境游附属品"变成"国内游核心目的"，海南有望成为继上海、北京之后的中国第三大消费极点。

趋势五：

餐饮巨头集体"降维"——小店模式与副牌战略成为增长新引擎

麻六记推出新品牌"小麻六"，全国首店落地石家庄，单店面积控制在200平米以内、人均消费约60元、定价较母品牌下探30%-40%；必胜客推出"必胜炙烤串"首店在上海开业，人均70元主打夜宵业态；蜜雪冰城在杭州开出浙江首家旗舰店，投资近800万元打造"雪王魔法铺"IP体验空间。三条新闻反映同一个趋势：头部餐饮品牌正在用"小店模式"和"副牌战略"对冲消费降级——通过缩小面积降低租金成本，通过降低客单价扩大客群覆盖，通过差异化业态（夜宵、IP周边）开辟增量场景。当主品牌增长放缓，"生儿子"成为餐饮巨头的共同选择。

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商业地产新闻要点

宏观数据

• 三亚免税封关首周成绩亮眼：12月18日全岛封关运作，首周（12.18-24）三亚免税销售额7.36亿元，同比增长48.2%；接待63.5万人次，同比增长19%；首周六日销售额突破亿元；2025年三亚免税销售总额已突破200亿元。

项目开发及开业动态

• 广州Get Mall云汇天地12月25日开幕：项目整合8.7万㎡商业空间与3.7万㎡生态绿轴，总规模逾12万㎡，打造黄埔首个非标公园式商业综合体；周边5公里覆盖人口超68万，云集广汽、西门子等世界500强企业，环绕科学城体育公园等六大公园。

• 广州聚龙湾太古里首开区12月23日开街：由珠江实业与太古地产合作开发，活化30余处文物建筑及工业遗址，为大湾区首座滨江太古里；总建面约18万㎡，一期开放5万㎡，引入30余家品牌，其中7家广州首店（裕莲茶楼、安踏0碳使命店等），约40%为华南或广州首店。

• 华润万象滨海购物村12月28日开业：华润置地首个度假型精品购物村，位于东莞滨海湾新区，依托深中通道辐射广深港莞；总面积10万㎡、容积率仅0.91，由意大利建筑师Gianni Ranaulo执笔，采用内环开放街区+外环购物中心组合形态；汇聚200家全球一线品牌，含近80家首店，搭配原创IP"幻岛奇航"及770㎡旗舰会员中心，填补大湾区"度假式商业"空白。

• 上海虹桥前湾印象城MEGA 12月23日开业：商业体量达26万㎡，与场内300多家品牌同期亮相，首店、旗舰店及定制概念店占比达70%；规划"凝光之谷"等六大主题场景，开业带来上海首场《疯狂动物城2》主题商场活动。

• 常州星耀城吾悦广场开业：常州第7座吾悦广场，位于高铁新城核心区，总建面超55万㎡，商业体量15万㎡；拥有1.5万㎡空中园林、超1000㎡裸眼3D巨幕等特色设施；汇聚200+品牌，含江苏首店6家、常州首店21家，如盒马鲜生、飞行家风洞等。

• 龙湖郑州美盛天街12月26日开业：龙湖商业与美盛地产联合打造，为河南首座龙湖天街；位于郑州金水区，体量7.5万㎡，定位"城北品质生活新中心"；携180余家优质品牌入驻，城市首进品牌占20%，区域首进品牌达50%。

• 北京湾里12月26日开业：位于北京城市副中心，与环球影城一路之隔，总建面约50万㎡；由湾里·王府井WellTown（18.7万㎡，全国首个跨界文商旅奥莱综合体）、湾里·汀云小镇（10万㎡人文度假社区）、湾里·诺岚酒店三大板块构成；以光影之境、悬水之境、穹宇之境三大主题中庭打造共生购物新场景。

• 长春万达茂12月25日开业：总建面47.3万㎡，融合27万㎡商业综合体、85米全国落差最大的5万㎡室内雪场、6万㎡室外体育公园；汇聚333个优质品牌，首店92个、标杆店29个、旗舰店23个；以"一茂四季"为核心理念，用电影级场景营造五大主题空间，配套17000个停车位。

• 广州白云新城金铂商业总部12月22日奠基：萧岗得朋留用地合作开发签约，46.5万㎡城市级综合体落子白云新城CBD核心，总投资超30亿元；为区域唯一未开发稀缺地块，30分钟达白云机场、15分钟衔接白云站，5公里内覆盖293万常住人口及93.6万办公人口；以新一代LIFE MALL为核心，打造"公园式生态自然社交中心"，规划引入超600家品牌。

• 深圳乐高乐园度假区进入设施安装阶段：12月25日消息，项目由土建转向运营准备，预计2026年开业；位于深圳大鹏新区，由默林娱乐集团投资运营，规划1座乐高主题乐园+1座水上乐园+3家主题酒店，总投资逾70亿元，占地约58万㎡，年接待能力设计300万人次。

• 山姆会员商店签约落户广州黄埔：12月24日广州开发区管委会与沃尔玛（中国）签署合作框架协议，为广州东部中心首家山姆门店；规划建面约2.15万㎡，计划2026年初启动建设，预计2028年开业，填补广州东部高端仓储会员店空白。

• 佛山首座万象天地官宣：12月23日佛山平安中心举行发布仪式，万象天地购物中心、平安财富中心写字楼、七星康养社区、高端酒店公寓四大业态集中亮相；项目位于城市中轴与季华路交汇处，总占地5.7万㎡，总建面超36万㎡；万象天地商业建面18万㎡，采用"盒子MALL+空中街区"组合，计划2026年9月整体开业。

• 佛山顺德欢乐海岸二期正式开工：华侨城与顺控城投联合投资60亿元，项目占地366亩，位于顺德大良；以"狂野大自然"为主题，建设主题游乐园、13.5万㎡欢乐文化广场、青少年科技体验馆及全国首台心形轨道电磁弹射过山车；预计二期开业后年接待游客500万人次，整体客流升至1500万人次，年消费近15亿元。

• 贵州黔西金科爱琴海城市综合体12月25日开工：由中京恒瑞集团携手金科股份打造，为新金科旗下首座"科技驱动"商业地标；总体量约10万㎡，规划含金科爱琴海购物中心、华仁大酒店、华仁新享巷等；将依托AI全时智能商管平台构建智慧运营体系，预计2027年开业。

• 清远连州顺盈广场12月27日开业：连州"十四五"规划重点项目，"三连一阳"地区首个大型城市综合体；规划总建面60万㎡，涵盖商业中心、酒店、写字楼；出租率达95%，签约商家超150个，涵盖国际连锁、本土老字号、网红餐饮、亲子体验、潮流零售等业态。

• 济南世纪大道万达广场12月19日开业：山东首座第四代万达广场，以"泉城四季暖聚场"为定位，将济南山水肌理与可持续发展理念融合；通过"自然场景+品质业态+情感内容"三维联动打造"花园式商业共生体"；开业首日客流18万人次，销售近1000万元。

• 龙湖重庆长江时代12月24日开业：龙湖商业在巴南区首个轻体量邻里型项目，总建面约2.8万㎡，地下2层车库+地上3层购物空间；首店占比超25%，引入盒马鲜生、幸福蓝海影城、星聚会KTV等巴南首店及二刀潮牛、小罐茶等品质品牌。

• 苏州春申里商业中心12月23日开业：由相城城投集团开发，总体量14万㎡，为集酒店、公寓、办公、商业于一体的街区式综合体；围绕年青力、活泼力、烟火气定位，引进麦当劳、袁山山重庆火锅、怪兽健身等主力店及汕致火锅、日落俱乐部等特色商铺。

• 南宁五象新区TOD商业综合体即将启幕：爱琴海集团与广西旅发集团合作项目，华南区域版图扩至13城15个项目；位于平乐大道10号总部基地核心区，商业建面12.03万㎡，规划5层（B1F-F3），配套停车位1500余个；可覆盖超80万核心消费人口，与3号线地铁站无缝接驳，日均稳定客流23.09万人次；采用三首层设计放大TOD流量优势。

• 苏州万象天地12月29日开业：苏州华贸中心关键一环，融合"MALL+街区"形态；公布近350家品牌，超50%为高能级品牌及店型；引入Lancôme、Estée Lauder、HR赫莲娜等近20家高化品牌全新形象店，以及POPMART城市旗舰店、W.Management苏州首店、FAKE ME苏南首店、LOOKNOW苏州首店等潮流品牌。

• 广东湛江爱琴海购物中心12月31日开业：红星置业与爱琴海集团联手打造，湛江唯一双高站环绕的商业中心；体量10万㎡，定位"时尚都市新中心"，覆盖周边43万消费客群；采用"MALL+开放式街区"模式，打造1.7万㎡湛江最大露天广场及全市首座8000+㎡鎏光巨幕鲸墙；引入120+品牌，超30%为城市首店，包括Adidas FCC、万达影城、惠顺多超市等。

商业存量更新动态

• 广州北京路天河城B1层12月25日焕新启幕：A、B区负一层完成升级改造，紧扣年轻消费趋势，以"双场景联动赋能年轻化消费"为核心；A区"情绪多巴胺补给站"延续"天河星光"主题，引入39家优质品牌及首店，永辉超市"胖改店"即将入驻；B区打造5000㎡"次元引力场"，集二次元零售、主题策展、互动体验于一体，吸引多家二次元首店入驻，落地《遇见EVA》《数码宝贝》等主题展览及Cosplay大赛、原神七国巡游等活动。

• 上海新世界大丸百货合作到期更名：因与日本百货运营商J.Front Retailing及大丸松坂屋百货合作期满，12月31日终止合作；自2026年1月起停用"大丸"商标，更名为"新世界新丸中心NEW ONE"；项目地处南京东路，总建面11.8万㎡，原定位高端精品百货引进GUCCI、Burberry、Tiffany&Co等品牌；已启动不停业改造，将深化"百货+购物中心+空间运营"三合一模式，围绕"摩登玩味，乐享生活"主题转型年轻化、场景化、国际化城市商业空间，预计两年内完成。

• 珠海烂尾项目"海纳城"法拍易主更名：12月21日消息，位于香洲区的前山海纳城因原公司破产曾6次流拍，2025年1月第七次挂牌后由珠海市铭天科技以2.68亿元竞得；项目占地6.4万㎡，总体量18万㎡，配套1500个停车位；更名"名悦城NOVA"，新规划引入酒店、影院、儿童乐园、酒吧街、电竞娱乐等业态，打造屋顶艺术小镇、运动乐园、萌宠乐园等场景；已与中影南方影城、大喜茶楼、澳门葡钜等完成签约，预计2026年中开业。

• 北京远洋安贞广场12月24日揭牌：该项目前身为90年代初的安贞华联商厦，由远洋集团改造，将传统百货转型为城市核心区稀缺的"绿氧"综合体，融合企业总部办公与复合商业功能；以绿色、健康、活力、共享为核心理念；空间设计大胆拔除多根结构柱，创造26.5米通高中庭，2-4层增设两座连桥构建流畅室内循环动线，新开辟屋顶花园、屋顶露台、双下沉庭院与园林步道。

• 美凯龙成都湾悦城12月20日开业：美凯龙与建发集团内部协同首个商业合作项目，为家居与生活商业融合的新尝试；项目前身为2021年开业的美凯龙生活美学中心，总建面约14.4万㎡；美凯龙牵手建发商管发起"业态焕新"，系统性引入高频消费业态，在赋能核心家居业务的同时驱动商业模式升级，迈向现金流更稳定、流量运营更高效的生活方式体验中心。

商业轻资产

• 淮安东湖旭辉里12月20日开业：新区地产与旭辉商业携手打造，为旭辉商业今年开业的第二座轻资产项目；定位"精致烟火聚集地"，商业面积约3万㎡，周边辐射近25万客群；引入约50%区域首进品牌，涵盖千虾殿、DO-MAX、长樂坊等，联合麦当劳、星巴克、上影国际影城等旗舰品牌形成首店矩阵；创新打造"日咖夜酒"全时段消费场景，规划五大主题体验区覆盖生活配套、亲子娱乐、电竞互动、家庭休闲及文化展演。

• 爱琴海集团华南版图扩至13城15个项目：与广西旅发集团合作南宁五象新区TOD商业综合体即将启幕，标志爱琴海华南区域业务持续扩张。

投资融资

• 宝龙地产拟24.5亿元出售杭州滨江宝龙城及配套酒店：12月23日公告，间接全资附属公司与联商壹号等签订合作协议，出售目标公司100%股权，代价为10亿元现金+14.5亿元负债；企查查显示收购方实为以阳光人寿为主要出资人的私募基金；目标项目为2016年开业的杭州滨江宝龙城（总建面约13.75万㎡+1390个停车位）及2017年开业的175间客房宝龙艺珺酒店；2023年、2024年及2025年前8月运营净收入分别约2.31亿、2.32亿及1.56亿元；交易预计录得约5200万元亏损，集团未来3-5年享有回购权。

• 君超关联公司约44亿元收购新加坡邻里商业中心：市场消息，新加坡金文泰广场（The Clementi Mall）以近8.09亿新元（约合44.09亿元人民币）成交，较7.5亿新元指导价高出近8%，扣除税费后投资净回报率约4.1%；项目紧临金文泰君超广场，拥有6层商业空间约160个铺位，总可租面积约19.6万平方呎，地契剩余84年；业态以生鲜超市、餐饮、便民药店、母婴等民生业态为主；收购方为与广州君超集团及赵氏家族关系密切的高雅集团（The Elegant Group），自2015年在新加坡起步，加上此次收购已拥有6座商场，另在澳大利亚拥有6项投资物业。

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商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

• Prada上海全球旗舰店筹备中：品牌即将在上海恒隆对面南京西路平安大楼开设新门店，装修面积1844㎡，施工周期约460天，或成国内唯一全球旗舰店。

• Prada亚太最大门店香港开业：12月18日，Prada香港中环置地历山大厦新店开业，共三层总面积逾1300㎡，取代运营超20年的原门店，巩固香港核心零售地段战略地位。

• 瑞典户外品牌Haglöfs全球首家旗舰店登陆上海：12月24日在淮海中路开业，门店面积698㎡，三层空间融合冰川主题与ESG环保理念；品牌2023年被李宁家族关联的莱恩资本收购，2025年加速布局中国，年内已开21家门店。

• 法国时装品牌Lemaire上海首店选定武康路：据小红书消息，计划2026年1月10日开业；品牌销售额从2019年不足1000万欧元增长至2024年超1亿欧元，受益于"去logo化""静奢"审美趋势。

• 历峰集团旗下ALAÏA中国首家旗舰店落户北京三里屯：双层独栋精品店，由品牌创意总监与瑞典建筑工作室HALLEROED共同设计；品牌1964年创立，2007年被历峰收购，目前在中国大陆及港澳台设有超十家门店。

• Salomon萨洛蒙全球首家滑雪加越野跑旗舰店成都开业：12月25日在成都太古里焕新开业，超500㎡双层空间，以"星际之门"为设计概念；品牌在中国门店数量已接近300家，布局30省60城。

零售生活

• 韩国时尚平台MUSINSA上海安福路开出国际首家多品牌集合店：12月19日开业，于逾百年历史保护建筑内打造700㎡三层潮流空间；汇聚全球约60个品牌，含15个中国本土潮流品牌，实现韩系风尚与本土设计融合。

• 苏宁易购旗下Suning Max大湾区首店落地广州番禺：12月19日开业，经营面积1.4万㎡，构建"科技+生活+社交"沉浸式场景，设置Tech科技体验区、vivo蔡司影像馆等主题场景。

• 西西弗书店全国第500店成都开业：12月23日在成都环球中心开业；品牌已进驻全国85座城市，超500家门店，注册会员突破1000万人，年进店客流近3亿人次。

• 奥乐齐明年在华门店将破百家：12月24日消息，2026年一季度门店数量将达100家；目前在华约85家直营店，2025年新开约30家；2026年1月南京"四店齐开"，随后进驻镇江、扬州；约90%商品为自有品牌。

• 儿童运动品牌onmygame杭州首店落户万象城：开业典礼以"小马当先，棋开得胜"新年限定系列为主题，奥运冠军刘璇现场揭幕；标志品牌正式进入杭州核心商圈，开启华东市场战略布局。

• 奇梦岛全国首家旗舰店落户北京合生汇：12月20日开业，集结集团旗下WAKUKU、SiiNONO、ZIYULI等17大核心IP矩阵，定义为"情绪与审美的发生地"，有别于传统零售门店。

• 盒马超盒算NB华南首店落户东莞：12月22日宣布进军华南，首批两店选址南城商圈及大朗镇，预计春节前亮相；为盒马旗下平价社区超市，NB意为Neighbor Business，正式走出江浙沪。

• 小象超市全国首家线下门店北京开业：12月19日开业，门店面积4500㎡，临近中关村核心区；定位"新鲜品质·有机健康·手工现做"，标志品牌从纯线上前置仓迈向"店仓融合"模式；设"小象大厨"明厨档口提供即买即食。

• 山姆会员商店签约落户广州黄埔：12月24日与广州开发区管委会签约，规划建面约2.15万㎡，计划2026年初启动建设、2028年开业，为广州东部中心首家山姆门店。

• 胖东来三胖店新乡试营业：12月23日启动试营业，首日销售额达1011.5万元创门店纪录；为胖东来在新乡第3家在营门店，位于红旗区牧野大道。

餐饮

• 蜜雪冰城杭州旗舰店进驻西溪银泰城：12月24日试营业，占地约700㎡上下两层，投资近800万元，为浙江首家、全国第15家旗舰店；二楼打造"雪王魔法铺"售卖IP周边文创产品。

• 麻六记新品牌「小麻六」全国首店落地石家庄：12月28日在勒泰商业中心开业，单店面积控制在200㎡以内，人均消费约60元，定价较母品牌下探30%-40%；主打"小而精"，专注四川市井小吃，剔除传统大菜。

• 达美乐比萨海南首店落地海口龙湖天街：12月20日开业，正值海南封关运作启动之际；品牌在全球90多个国家和地区拥有超21000家餐厅。

• 必胜客推出新品牌"必胜炙烤串"首店上海开业：营业时间傍晚5点至凌晨24点，主打夜宵业态，人均消费约70元；30余款SKU，荤串6-9元、素串4-6元；另有"必胜汉堡"首店正在围挡中。

• 京东七鲜小厨北京4个月开出30家门店：12月24日消息，自今年开出首店后，仅用4个月便在北京开出30家门店，基本实现五环内主要城区全覆盖。

休闲娱乐及其他

• 后海艺术季在深圳湾后海汇启幕：带来都市漫游Chilling Out Uncle Daniel快闪华南首秀、包豪斯艺术节（2025年12月5日-2026年3月3日）、膨胀面包节·深圳站（12月25日-28日）等系列活动；面包节汇聚31城100+品牌，含17家全国排队王及38家参展品牌，78%为外地品牌首秀深圳；现场设千份面包免费送、转盘抽奖等福利，后海汇会员享美食红包、积分抽奖等五大福利及千份1小时停车券。

• 深圳乐高乐园度假区建设提速：项目进入游乐设施安装阶段，由默林娱乐集团投资运营，规划1座乐高主题乐园+1座水上乐园+3家主题酒店，总投资逾70亿元，占地约58万㎡，年接待能力设计300万人次，预计2026年开业。

新开首店

• Haglöfs全球首家旗舰店：上海淮海中路，698㎡三层空间，12月24日开业。

• MUSINSA Store国际首家多品牌集合店：上海安福路，700㎡百年建筑内，12月19日开业。

• 京东x宇树科技全球首店：北京双井京东MALL，12月25日试营业，12月31日正式开业。

• 蜜雪冰城浙江首家旗舰店：杭州西溪银泰城，700㎡投资近800万元，12月24日试营业。

• 小麻六全国首店：石家庄勒泰商业中心，200㎡以内小店模式，12月28日开业。

• Suning Max大湾区首店：广州番禺万博CBD，1.4万㎡，12月19日开业。

• Lemaire上海首店：上海武康路，计划2026年1月10日开业（待官方确认）。

• onmygame杭州首店：杭州万象城，奥运冠军刘璇揭幕。

• 奇梦岛全国首家旗舰店：北京朝阳合生汇，17大IP矩阵，12月20日开业。

• 达美乐海南首店：海口龙湖天街，12月20日开业。

• 盒马超盒算NB华南首店：东莞南城商圈及大朗镇，预计春节前开业。

• 小象超市全国首家线下门店：北京中关村，4500㎡店仓融合，12月19日开业。

• 必胜炙烤串首店：上海，主打夜宵业态，人均70元。

• ALAÏA中国首家旗舰店：北京三里屯太古里，双层独栋精品店。

• Salomon全球首家滑雪加越野跑旗舰店：成都太古里，超500㎡双层空间，12月25日开业。

• 胖东来三胖店：河南新乡，12月23日试营业，首日销售1011.5万元。

品牌投资及出海

• 红杉中国收购Golden Goose控股权：12月19日宣布，淡马锡及淡明资本作为少数股东共同参投，原股东Permira保留少数股权；据报道交易金额约25亿欧元（约206亿元人民币）；品牌全球直营门店从2019年97家增至227家，中国市场约41家。

• 瑞派宠物递表港交所：12月22日正式递交招股书，中金公司担任独家保荐人；成立于2012年，为中国首家全国连锁化宠物医疗服务商；截至2025年6月30日拥有548家在营宠物医院（120家自建+428家收购），遍布28省约70城，为中国第二大宠物医疗服务提供商。