为破解住宅小区公共收益管理不规范、资金透明度不足等痛点，进一步落实党建引领物业治理要求，上海市房屋管理局日前发布《上海市住宅小区公共收益管理办法（征求意见稿）》，对小区公共收益的归集、使用、管理全流程作出系统性规范。

公共收益指利用小区共有部位、共有设施设备获取的收入 新民晚报记者 周馨 摄

明确公共收益的“来龙去脉”

公共收益指利用小区共有部位、共有设施设备获取的收入，扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后的收益，分为全体业主公共收益（如小区公共道路停车收入）和门牌幢业主公共收益（如某楼栋外墙广告收入）。分配方式优先遵循约定，无约定则按业主专有部分面积占比确定。

收入来源涵盖七大类别，包括共有道路或场地停车收入、公共场地商业活动及设施投放收入、内外广告收入、共有文体设施经营收入、共有房屋出租收入、相关违约金或赔偿金、资金利息等，且明确收益获取不得改变设施用途、妨碍业主正常使用或影响物业安全。

公共收益主要用于补充专项维修资金（补充比例不低于50%，按季度入账），也可按业主大会决定，用于业委会工作经费、代理记账及审计费用、物业维护、房屋安全保险等合法支出。其中，专项维修资金已有明确使用范围的项目，不得从公共收益中重复列支。

业主大会成立前，公共收入主要为停车收入，管理成本计入前期物业费，物业服务企业需按季度将公共收益交存至区房管局指定账户，并实行代理记账；业主大会成立并开立账户后，区房管局将代管的公共收益本息一次性划转至业主大会公共收益子账户，实现管理主体平稳交接。

五大创新举措破解管理难题

相较于2020年出台的原有规范文件，此次《办法》在总结实践经验基础上新增五大关键制度设计，针对性解决当前公共收益管理中的突出问题。

《办法》明确全市统一建立公共收入监管账户制度，要求以物业管理区域为单位开立专户，全额存放公共收入，实行“专户专储、单独列账、公开透明”管理。无论是业主大会成立前由区房屋行政管理部门代管，还是成立后由业主委员会或物业服务企业管理，均需通过该账户归集资金，从源头杜绝资金截留、挪用风险。

业主大会成立后，公共收入管理将实现“自主管理+委托管理”双轨并行。经业主大会授权，业主委员会可自行管理公共收入（需办理税务登记、开立监管账户），也可继续委托物业服务企业管理。若已委托物业，业主大会还可通过法定程序收回委托权，充分保障业主在资金管理中的主导地位。委托管理时，物业服务合同需明确管理职责及违约责任，避免权责不清。

为解决物业更迭、业委会换届导致的资金与账目移交不及时问题，《办法》规定，物业服务合同终止或业主委员会任期届满之日起10日内，原管理方需向新一届业委会完整移交收支凭证、账目等资料，并将未入账的公共收益足额交存至业主大会公共收益子账户，确保资金与账目“无缝衔接”。

公共收益使用将更趋严谨，业主委员会需在每年第四季度拟定并公布下一年度使用计划。若启动业主大会决策使用公共收益，需提前向居（村）“两委”报告，充分发挥党建引领作用。同时，《办法》支持业主大会在管理规约中一次性授权业委会使用公共收益的情形、额度及程序，兼顾决策效率与监督规范。

业主的知情权将得到充分保障：小区物业管理处需公开公共收入项目清单及相关协议；每季度第一个月15日前，需在管理处、公告栏、各楼栋出入口等醒目位置张贴上一季度收支公示表，且公示至下一季度表格张贴为止。此外，业主还可通过“随申办”、公共收入查询二维码等线上渠道，便捷查询本小区及所在楼栋的公共收益收支情况，有异议可在5日内申请查询核实。

该《办法》将于2026年4月1日起正式施行，有效期至2030年12月31日。新规既回应了业主对公共收益“明明白白”的诉求，也为住宅小区物业治理提供了明确指引，将推动上海小区公共收益管理迈入法治化、规范化、透明化新阶段。