打开京东、阿里等资产拍卖平台，不少人会发现一个新变化 —— 银行直供房的挂牌量突然多了起来，且价格普遍是市场价的 7-8 折，相当于直接便宜 2-3 成。这种曾零星出现的房源，为何会在 2025 年末集中入市？

一、两类核心房源：房贷断供与经营贷暴雷的 “产物”

银行直供房并非新生事物，但此次规模激增，核心源于两类抵押房产的集中处置，每一类都有明确的现实背景与数据支撑。

从个人房贷抵押来看，房源的出现本质是房价持续下跌后的连锁反应。国家统计局 2025 年 10 月数据显示，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别下跌 4.4%、5.2%、5.7%，跌幅较此前进一步扩大。更关键的是，不少城市的房价经过持续下行，累计跌幅已超过 30%，部分甚至达到 40%—— 这一跌幅对购房者而言是道 “分水岭”，意味着房产市值低于剩余银行贷款，即成为 “负资产”。

对于收入稳定、房子自有的家庭，即便房产变负资产，大多仍会继续还贷；但对收入不稳定的家庭来说，继续偿还 “越还越亏” 的房贷已无意义，一旦出现 “累计 6 个月逾期” 或 “连续 3 个月无法还贷” 的情况，银行就有权通过司法程序处置房产，这些断供房便成为银行直供房的重要来源。

另一类关键房源则来自经营贷抵押。2020 年疫情后，为扶持小微企业，经营贷推出财政贴息政策，利率大幅下降，规模也随之快速扩张：2020 年末我国住户经营性贷款余额为 13.62 万亿元，截至 2025 年三季度，这一数字已增至 25.21 万亿元，近乎翻倍。

但规模增长的背后，并非所有资金都流入了实体经济 —— 部分个人利用政策漏洞，将经营贷违规投入楼市。2021 年，银保监局、住建部、央行曾联合发文禁止此类行为，可当时的违规操作，在 2025 年迎来了 “后遗症”：经营贷期限多为 3 年，2025 年恰好是集中到期年，而如今房价大幅贬值，当初违规买房的人既无法申请贷款展期，也没有偿还能力，抵押的房产只能被银行批量处置，成为直供房的另一大供给。

二、银行 “低价甩卖” 的底层原因：不良资产压力与监管要求

银行并非 “想当房东”，反而急于将这些房产低价变现，核心是受两重压力驱动。

一方面是不良资产处置压力陡增。随着经济增速放缓，银行的不良贷款规模与不良率持续上升：金融监管总局数据显示，2025 年三季度全国商业银行不良贷款余额达 3.5 万亿元，不良贷款率 1.52%，两项指标均呈上升趋势。为缓解这一压力，2025 年 3 月财政部已向四大国有银行注资 5000 亿元，用于补充银行资本。

另一方面是监管层的明确要求。国家金融监督管理总局局长李云泽此前强调，要 “牢牢守住不发生系统性金融风险底线，加大不良资产处置和资本补充力度”。对银行而言，自身并无长期持有房产的能力与意愿 —— 房产不能产生利息，还会占用资本，因此 “快速变现、减少风险、优化资产结构” 成为首要诉求，这也是银行直供房普遍打 7-8 折的关键原因。

三、对普通人与楼市的双向影响：机会与风险并存

银行直供房的集中入市，对普通购房者和楼市的影响各不相同，需客观看待。

对普通购房者而言，这无疑多了一个新选择，且优势很突出：一是价格优势，比市场价低 2-3 成，对刚需群体有较强吸引力；二是产权优势，不同于法拍房常存在的隐性纠纷（如长期租约、多重抵押），银行直供房经过司法程序确权，产权清晰，风险相对较小。但缺点也明显 —— 银行不提供中介服务，交易手续需购房者自行办理，流程相对繁琐，对不熟悉房产交易的人来说可能存在门槛。

对楼市而言，影响则取决于直供房的后续规模。目前这类房源刚引发关注，具体规模尚未明确，但可以确定的是：大量低价直供房入市，相当于给市场新增了一批 “低价库存”。若后续规模足够大，可能会进一步拉低区域房价；而房价下跌又会导致更多存量房产沦为负资产，进而催生更多断供房与银行处置房，形成 “房价下跌→更多直供房→房价再跌” 的负面循环。

从深层来看，银行直供房的激增，本质是房价持续下跌引发的 “连锁反应”。要打破这一循环，关键仍在于房地产市场实现止跌回稳 —— 只有房价稳住，购房者才不会轻易断供，经营贷的违约风险也会降低，才能避免楼市风险向金融市场进一步扩散。

结语

对刚需群体来说，银行直供房的 7 折价格确实诱人，但也需理性判断：既要确认房产的产权状态、房屋现状，也要评估自身是否能应对繁琐的交易手续。而对整个楼市而言，这类房源的集中出现，更像是一面 “镜子”，折射出当前房地产调整期的现实挑战。

你认为银行直供房是刚需 “捡漏” 的机会，还是需要谨慎规避的风险？欢迎在评论区分享你的看法。