换房退税政策延至2027！这3类人直接受益，5个坑千万别踩

1月14号晚上，我手机弹出条新闻推送，扫了一眼标题就坐直了——三部门联合发文，换房退个税政策再延两年，到2027年底。

立刻给做房产中介的发小打了个电话，他那边吵得很，说从下午开始，咨询的电话就没停过。有个客户挂了他电话就去签了卖房合同，就怕政策变卦。

你可能会说，不就是个退税政策吗？跟我没关系。但我告诉你，只要你这辈子有换房的打算，不管是现在想换，还是五年后想换，这篇文章都得看完。里面藏着真金白银的优惠，还有能让你少走弯路的避坑指南。

先给大家说个真事儿。我邻居王姐，去年年底就想把老破小卖了，换个带电梯的房子。房子挂了三个月，好不容易谈拢了买家，一算税就犯了难——她房子卖了240万，要缴4万的个人所得税。

这4万对普通家庭来说不是小数目，王姐犹豫了，买家也趁机压价，最后没谈成。直到昨天看到政策延续的消息，王姐第一时间联系了中介，说再降5万都愿意卖，因为这4万税能退回来，相当于变相省了钱。

这就是这个政策最直接的作用：给换房的人减负，让“卖一买一”的循环转起来。

先把政策的核心内容说清楚，用大白话，不绕弯子。

简单说就是：从2026年1月1号到2027年12月31号，你把自己的房子卖了，然后在1年内在同一个城市再买一套，之前卖房子缴的个人所得税就能退。

退多少？分两种情况。新买房的钱比卖房的钱多，或者一样多，缴的个税全退；新买房的钱比卖房的少，就按比例退。

举个例子更明白。假设你卖房赚了200万，缴了3万个税。后来买新房花了250万，那3万就能全退；要是只花了150万，就能退2.25万（150÷200×3万）。这个计算方式是国家税务总局明确的，错不了。

可能有人会问，这政策不是第一次出了吧？没错，最早2022年9月就出台了，后来延到2025年底，现在又延到2027年底。连续三次延续，背后的信号很明显：鼓励大家合理的换房需求，稳住房地产市场。

但不是所有人都能享受到这个优惠，必须同时满足两个硬条件。第一个，卖房和买房得在同一个城市，比如你在武汉卖房，去长沙买房，就不行；第二个，你得是新买房的产权人之一，不能是你卖房，你爸妈买房，那样退不了税。

这时候肯定有人问：我该怎么申请退税？需要准备什么材料？

流程其实不复杂。你卖房的时候在哪缴的个税，就去哪申请退税，一般都是当地的政务服务大厅或者不动产交易大厅。需要带的材料也简单：身份证、卖房合同、买房合同。如果买的是二手房，再带上房产证复印件；买的是新房，带上网签备案的合同复印件就行。

更省心的是，现在税务部门有预填服务，会自动调出你卖房买房的完税信息，你只要核对清楚签字就行，不用自己瞎折腾。

说到这，我得提醒一句，最近肯定会有骗子盯着这个政策。之前就有过类似的诈骗案例，骗子冒充税务局工作人员，说你能退税，让你先交手续费，或者让你去ATM机上“激活”账户，其实就是骗你转账。

记住一个原则：正规退税不用先交钱，也不会让你去ATM机上远程操作。有任何疑问，直接打12366税务服务热线核实，别信陌生来电。

接下来，我想聊聊这政策到底谁最受益。不是所有人都能分到这份“红利”，主要是三类人。

第一类，就是像王姐这样的改善型购房者。手里有套小户型，或者房龄老的房子，想换个大的、环境好的，但又心疼交易成本。现在退税政策延续，相当于少花一笔钱，能大大减轻压力。

第二类，刚结婚或者准备生孩子的年轻人。可能婚前买了套小房子，婚后不够住，需要换套三居室。这类人预算通常比较紧张，退税的钱不管是用来装修还是买家具，都能派上用场。

第三类，手里有闲置房产的人。想把闲置的房子卖掉，再换一套更适合自住的，或者换到离工作单位更近的地方。政策延续给了他们更充足的时间找买家、选新房，不用为了赶政策截止日期匆匆成交。

除了这三类人，房产市场也能感受到暖意。我发小说，最近二手房带看量明显增加，很多之前观望的客户都动了心。毕竟换房成本降低了，大家的顾虑也少了。

可能有人会有疑问：这政策会不会让房价涨起来？

我查了不少专家的分析，也结合自己的观察，给大家说句实在话：大概率不会。因为这个政策不是刺激炒房，而是支持合理的换房需求。它的核心是“换”，不是“多买”，而且只覆盖个人所得税这一项，对房价的影响很有限。

更重要的是，现在房地产市场的大趋势是平稳，供需关系比较平衡，不会因为一个退税政策就出现大起大落。对购房者来说，这其实是个好消息——既能享受政策优惠，又不用怕买了就跌。

说到这里，我想深入聊一下这个政策背后的逻辑。为什么国家要一再延续这个政策？

核心问题是房地产市场的“循环”出了点问题。现在的情况是，二手房越来越偏向刚需、低总价，而新房则越来越偏向改善、高总价。很多人想卖了二手房买新房，但二手房卖不上价，或者交易成本太高，导致“卖一买一”的链条断了。

这个退税政策，就是为了打通这个堵点。降低换房成本，让二手房能顺利卖出去，买家拿到钱再去买新房，形成一个良性循环。而且这不是孤立的政策，去年12月底，国家还把不满2年的住房销售增值税率从5%降到了3%。

举个例子，一套500万的房子，不满2年出售，之前要缴23.81万增值税，现在只要14.56万，省了9万多。增值税降了，个税能退了，换房的总成本大大降低，市场活跃度自然就上来了。

广东省住房政策研究中心的李宇嘉研究员说，这政策延续，说明2026年降低交易成本是确定性的方向，后续可能还会有更多支持政策出台。对购房者来说，这无疑是个好信号。

不过，我还是要给大家提几个避坑点，这些都是实际操作中容易出问题的地方，一定要记牢。

第一个坑，搞错时间节点。卖房的时间以缴个税的时间为准，买房的时间如果是二手房，以缴契税的时间或者房产证登记时间为准；如果是新房，以网签备案时间为准。一定要确保买房时间在卖房后1年内，超过1天就不能退税了。

第二个坑，共同产权房算错金额。如果房子是夫妻共同拥有的，卖房时按各自的产权份额算转让金额；买房时也是一样，按自己的产权份额算购房金额。比如夫妻各占50%产权，卖房得200万，每个人的转让金额就是100万，别搞错了导致退税金额变少。

第三个坑，买了房又退了。如果申请退税后，新买房的合同解除了，或者无效了，一定要在次月15号前把退的税还回去，不然会被加收滞纳金。这个后果很严重，千万别抱有侥幸心理。

第四个坑，提供虚假材料。退税申请一定要如实填报，材料也要真实有效。如果提供虚假信息骗退税，被查出来不仅要补缴税款，还会影响个人征信，后续再办房产相关业务都会受影响。

第五个坑，跨城市换房。前面已经说过，必须在同一个城市卖房和买房才能退税，跨城市是不行的。如果确实想换城市居住，先了解清楚两个城市的政策，别盲目操作。

聊到这里，可能有人会问：我现在该不该换房？

这个问题没有标准答案，得看你的实际情况。如果你是刚需，或者确实需要改善住房条件，现在是个不错的时机——政策有优惠，交易成本低，而且市场上可选的房源也比较多。

但如果你是想炒房，我劝你还是算了。现在的政策都是支持自住和改善，不是鼓励炒房。而且房地产市场已经进入平稳发展阶段，想靠炒房赚钱越来越难了。

我还想给大家分享一个数据，58安居客研究院的调研显示，2026年明确计划买房的用户占比已经提升到34.61%，比去年高了不少。这说明大家对房地产市场的信心在慢慢恢复，尤其是有实际需求的购房者，已经开始行动了。

最后，我想总结一下。这次换房退税政策延续，对普通老百姓来说，是实实在在的利好。它不是什么复杂的政策，核心就是帮换房的人省点钱，让大家能更轻松地改善居住条件。

如果你符合条件，一定要好好利用这个政策，别白白浪费了优惠。如果暂时不需要换房，也可以把这篇文章收藏起来，以后肯定用得上。

关于这个政策，你还有什么疑问？比如自己的情况能不能退税，具体该怎么操作？欢迎在评论区留言，我会尽量帮大家解答。也欢迎把这篇文章分享给身边有换房打算的朋友，让他们也能享受到这份福利。