2017年，马云在杭州全球峰会上抛出“八年后中国最便宜的就是房子”的预言，当时许多人嗤之以鼻。 如今站在2026年回望，这一预言正成为现实。

随着“十五五”规划开局的政策红利集中释放，购房成本降至十年低点，但市场分化也达到极致——一线城市核心区房价稳中有升，部分三四线城市却出现“葱价房”。

红利背后，风险悄然重构，并非所有人都适合入场。

买房成本“腰斩”

2026年的楼市，堪称刚需的“黄金窗口”。 首套房首付比例最低降至15%，北京一套500万的刚需房，首付仅需75万，30年房贷利息节省64万元。

全国首套房平均贷款利率降至3.31%，公积金利率低至2.6%，存量房贷自动降息后，月供少还数百元。

税费减免和补贴政策进一步放大红利。 140平米以下住房契税统一按1%征收，苏州、武汉等地推出“卖旧买新”契税全额返还。

多孩家庭补贴力度空前，武汉三孩家庭可领12万元，雅安甚至对外卖员、快递小哥等新就业群体发放最高800元/㎡的补贴。

限购政策也迎来边际放松。 一线城市核心区外，多数城市取消限购，西安、郑州放宽落户条件，吸引新市民置业。 政策组合拳下，购房综合成本较2020年下降超30%。

核心区坚挺，外围城市承压

政策暖风背后，是极致的“冰火两重天”。 央行数据显示，2025年全国二手房挂牌量突破850万套，上海核心区新房价格同比上涨5.7%，去化周期仅15个月。

而三四线城市人口净流出312万人，瑞银预测2026年这类城市房价可能再跌8?0%，部分县城累计跌幅达22%。

同一城市内部也分化显著。 远郊板块成交占比仅8.6%，配套兑现慢的“概念盘”挂牌半年难成交；核心区则因资源稀缺成为硬通货。

湖北荆门等地推行现房销售，杜绝烂尾风险，但隐性成本上升——房龄20年以上的老房可能面临贷款额度低、维修基金补缴等压力。

三类高危人群

1. 盲目布局三四线及远郊的投机者

楼市的底层逻辑已从“买涨不买跌”变为“房子跟着人走”。 三四线城市广义库存去化周期超30个月，2026年还有3000亿元专项债收购商品房转保障房，这些保障房比同地段商品房便宜30%，直接分流刚需。

即便是一线远郊，依赖“地铁规划”炒作的项目也暗藏风险，2025年大量此类房源无人问津。

2. 高杠杆加贷的收入不稳定群体

低利率虽诱人，但二套房利率比首套高0.5个百分点，100万贷款30年多还9万利息。

自由职业者、互联网从业者等收入波动大，若月供超家庭收入30%，且未预留1-2年应急资金，一旦失业可能断供。

2025年全国断供房数量上升12%，其中超七成是高杠杆购房者。

3. 忽视产权与政策陷阱的跟风者

老房新政下，非核心区房龄超30年的“老破小”可能无法享受改造红利，维修成本高且流通困难。

部分危房改造项目产权模糊，单位福利房未确认产权完整性易引发纠纷。 小型民营房企违约率仍达15%，资金链断裂可能导致“钱房两空”。

理性购房指南

对刚需而言，若长期扎根核心城市，2026年上半年是政策窗口期。 应优先选择地铁、商业、医疗配套成熟的板块，避开远郊概念盘，首选品牌房企现房。

改善型群体可“卖弱买强”，出手非核心资产，置换核心区120平米以上的品质住宅。

交易时需紧盯政策时限，如苏州“卖旧买新”补贴在2026年3月底前可全退契税，年底降至50%。 同时做到“三查”：查产权状态、查房屋质量、查资金监管账户，避免陷阱。

图文作者引入成长激励计划