来源：市场资讯

（来源：北京进深）

文/北京进深 徐迪

规证到手半个月后，铁工投顺义新盘青云国樾官宣了户型图。

一期是东区6栋，标准建面79-139㎡，共5个面积段，8种户型。

主力92㎡三居和120㎡四居，户型占比过半。

其中，120㎡户型共104套，全部位于南排的5# 和6# ，也是小区唯一的小高层产品。

得房率96%-100%

120㎡四叶草户型，南向主卧送开敞阳台，进深1.8米；

客厅+次卧双联防火挑檐，进深1.5米；

北向送通面宽设备平台+防火挑檐，进深1.25米——甚至比丰台新盘的南阳台还深。

此外，端户有等进深的侧边飘窗，整体赠送面积约31㎡，实得率100%+；

中户赠送面积总计27㎡，实得率也在96%以上。

对于小高层产品，这种得房率是相当逆天的。

赠送平台全封进室内

很多楼盘的实得率，是将露台、花池等不可封闭空间全算在内。

青云国樾的实际使用面积，全是室内面积。

这一点从它官宣的全屋收纳系统示意图也能看出。

这张收纳系统图是以120边户为示意的。

全部赠送平台打通，包进室内之后，室内格局发生了明显的变化：

1、三居变四居

未封阳台前，南向是主卧+7.75米大横厅的格局。

阳台一封，变成了三面宽的格局，分给次卧3米面宽，客厅仍然有4.75米的超阔采光面。

最重要的是，进深从2.95米增至4.45米，次卧面积达到13㎡，有着不输主卧的空间。

2、独立玄关空间

去掉1.25米进深的设备平台，北向小卧室的进深只有1.05米，顶多能做个超豪华的800库。

设备平台包进来，进深达到2.3米+，配上3.25米的面宽，总共7个多平米的面积，做卧室略显局促，但做一间书房是足够舒适的。

同时，这间卧室原来的门在入户门后面，动线不够顺畅。

现在门开在了厨房一面，同时将墙体向北平移1米，可以让出一个步入式储物间+整排鞋柜的空间，形成一个独立的玄关系统。

既实用又增加入户仪式感。

3、中西双厨

之所以能把次卧的门挪到厨房这边，是因为厨房北面也是可封闭的设备平台，同样可以向北扩容1.25米。

不但让出了次卧的出入动线，同时还增设了一道西岛台。

原来的封闭式厨房，变成中西双厨，这个120㎡的中等户型，拥有了大平层的标配——社交厨房。

4、卧室扩容

除上述格局变动外，各个房间的面积均有不同程度的增加。

南向主卧、以及与主卧同侧的北向次卧，分别增加了4.6㎡和6.3㎡。

居住舒适度大幅增加。

特别是北次卧，原来只能摆一张床，现在可以做出满墙衣柜+书桌展架。

客厅虽然面宽变小，但进深加大，配合整面落地窗，空间感仍然在线。

双面户型图

在青云国樾售楼处，现场给出的纸质版户型图上也可以看到：

防火挑檐、内嵌阳台、设备平台，全部包在室内了。

这让项目此前对公众反馈意见的回复，难以自圆其说。

项目设计方案于3月23日至3月31日进行网上公示，期间收到公众反馈意见共涉及4个方面，其中最受关注的还是开敞阳台、防火挑檐、设备平台等规划使用问题。

建设单位明确回复，项目开敞阳台、设备平台、防火挑檐均按规划许可进行建设，不可封闭。

此前关于承诺不封阳台的开发商也比比皆是，但是，青云国樾尤为郑重。

白纸黑字的回复上，还加盖了红色的公章。

以往这类通告是很少披露原文件的，中铁工投的做法显得非常耿直。

报规之后，印刷版的户型图，也是白纸黑字。

以哪个为准呢？

拿地回溯

青云国樾所在顺义新国展三期地块成交于2月3日，中国铁工投资以28.1亿元底价摘得。

拿地当天，项目开发主体北京铁工城市开发建设有限公司成立，注册资本2000万元，由铁工投100%持股。

项目公司法人、董事、经理由袁晨亮担任。

中铁工投为中铁股份（601390.SH）的全资子公司，其主业聚焦于基础设施、市政工程、生态治理等领域。此前极少参与北京商品住宅用地竞拍，更多是以联合体成员或政府类项目合作方身份参与城市更新、片区开发，如参与雄安新区、京津冀生态廊道项目。

首次在京开发住宅项目，铁工投拿出了一套非常务实的产品。

项目总建面11.59万㎡，其中地上计容面积为8.24万㎡，容积率2.0。

规划14栋9-13F洋房和小高层，共778户。

两幅住宅地块形状都比较规则，正南正北朝向，东西面宽长，面宽资源很好。

在北京楼市疯狂卷公区的当下，铁工投项目并没在这方面花大心思。

没有风雨连廊和架空层等常规配置，只在东区的东北角位置，规划有一处下沉庭院可做会所。