房地产信贷新规出台，在新规出台的首个交易日，房地产板块以及地产链出现了冲高回落的走势，银行板块的表现却比较强势。从二级市场的表现分析，市场对房地产信贷新规的解读，更偏向于利好银行，对房地产的影响偏中性。

相比起A股房地产股，港股房地产板块的波动率更大。例如，碧桂园高开14.7%，收盘时下跌3.55%，全天震荡幅度超过18%。万科企业高开超过8%，收盘股价下跌3.61%，全天震荡幅度高达11.6%左右。融创中国高开近20%，但收盘时股价下跌10.37%，全天震荡幅度达到了30%左右。

房地产信贷新规的主要内容，包括个人住房贷款期限调整为最长不超过40年以及交房后才还贷等。其中，在预售模式下，个人住房贷款在项目竣工备案后发放。在现房销售模式下，个人住房贷款在销售备案后发放。从政策初衷分析，意在从源头上规避逾期交付风险。

此外，新规提出建立开发贷款主办银行制，意味着单个房地产项目对应一家主办银行，对项目资金进行封闭管理、专款专用。

为何房地产信贷新规对房地产板块的影响偏中性，市场并未解读为重要性的利好？

此次新规更强调的是“交房后才还贷”，而且建立起开发贷款主办银行制，预示着未来房地产的融资方式将会发生重要的变化，以往依赖预售的模式或发生转变，银行直接承担项目融资，对中小房企来说，未来的融资难度可能会增加，但对央国企大型房企来说，未来的融资效率可能会有所提升，未来更有利于提升市场份额与市场占有率。

由此可见，此次房地产信贷新规未必对多数房地产企业构成利好，或加快房地产行业优胜劣汰的节奏，对资金实力雄厚、信用评级优秀以及具备品牌规模优势的房企，可能会更加受益。

相比起房地产行业，银行可能会更加受益。

首先，个人住房贷款期限的延长，可能会激发部分刚需购房或改善购房的需求。对银行来说，个人住房贷款期限从30年延长至40年，意味着银行将会获得更长期的住房信贷资产，新增的长期住房信贷资产或利多银行。

其次，银行拥有严格完善的风控体系，银行并不会对多数购房者延长个人住房贷款期限，满足银行风控要求，而且具备持续稳定的现金流、良好财务状况的家庭，才能够获得40年的贷款期限。而且，在新规中，还允许对存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行可以与借款人进行自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期以及延迟还本等方式调整还款计划，此举有利于改善银行的信用风险。

对银行而言，在信用风险可控的基础上，个人住房贷款期限的延长或带来新增的需求，长期新增住房信贷或对银行带来中长期的利多影响。

相比起银行，当前房地产行业所面临的压力仍然不减。例如，当前仍然处于房地产的深度调整周期。虽然房地产信贷新规的出台，或新增部分的需求，但未必可以从本质上改善房地产的供过于求状况。

然而，与前几年相比，房地产市场已经开始出现部分回暖的迹象。例如，部分核心城市已经连续多个月的二手房成交量处于荣枯线之上。例如，部分核心城市或核心路段开始扎堆竞拍，土地市场积极表现的背后，反映出房地产市场有逐渐回暖的趋势。又如，近年来一二线城市的去库存周期显著加快，当房地产库存到达一个临界点，或预示着房地产市场的拐点即将到来。此外，部分城市的租房回报率已经非常接近LPR水平，意味着该区域的房地产投资吸引力在显著提升，从投资的角度考虑，已经逐渐具备投资的价值。

万物皆周期，房地产也绕不开周期属性的影响。房地产市场已经调整了五年多的时间，底部政策利好正在逐渐增加，是否意味着房地产市场的拐点将至，等待时间来验证。

来源：郭施亮