文=城记智库 城城

目前，西安有两大地标商业接连遭遇“变局”，凸显当下大型商业变迁与运作的变化。

作为拥有超过1300万人口的超大城市，西安也欲打造“国际消费城市”，SKP、太古里、万象城、荟聚和兰桂坊等超级IP商业已布局西安；与此同时，“多中心”格局下带来商圈位移。

在这种现状下，我们一方面看到商业不断迭新；另一方面，也将看到一些商业面临洗牌和出局。

陨落：南部高新的商业之心

数年前，阳光天地是一个赫赫有名的存在。

它坐落于西部大道西段，是当时绕城外产业和人居最密集片区之一。在当时，辐射客群范围远远大于常规购物中心，广域覆盖绕城外的高新和长安区（类比就相当于如今的砂之船）。

阳光天地于2015年开业，成为当时南部地区最火爆的商业，高峰时期排队抢车位是常见现象。数据显示：开业前三天，客流突破60万人次。

“花无百日红”，今日阳光天地正濒临落幕。不久前北京产权交易所挂出11.96亿不良债权转让，将阳光天地购物中心、配套希尔顿花园酒店及对应土地全部列为抵押物。梳理下来，面临“内外双困”。

曾经的阳光天地内景◎来源/田园的都市

一是外界因素：西安荟聚的“直接冲击”。

太古里之前，荟聚是陕西省外商最大的商业投资项目，32万平米规模是目前西安“第一大商业体”。在2024年4月18日开业前，我们就笃定“它将创造体系内全国乃至全球客流记录。”（参见：）

事实，也是如此。“辐辏四方的中心力+超大体量的吸附力+完善稳定的经营力”，让荟聚以一己之力成就了新城南中心商圈。

内部经营问题因素才是关键◎NEWS

二是内部因素：自身纠纷的“自毁长城”。

内部问题有很多因素，阳光天地大致与模式有关。早期大型商业体是地产的“补充”，往往伴随“大盘”而生。其模式往往依靠地产销售回流和运作，具有强烈的“开发”而非“运营”逻辑。

阳光天地亦是如此，“母体”一旦失血或遭遇危机难以自保，债务、管理问题以及经营问题就随之而来。内部塌陷，远比外部危机可怕！

香消：东二环的商业记忆

在西安，立丰国际一直是“老牌商业”代表。然而，如今的“老牌”也面临着黯然失色的命运。

今年6月，中国信达陕西分公司在阿里资产平台发布了一则债权招商公告，主体是立丰（西安）商业运营管理有限公司。公开信息显示：债权本息合计5.7942亿，其中本金约4.29亿，利息约1.5亿。

抵押物是立丰国际购物广场360套商业房产，总面积近10万平米。立丰集团持有的立丰商业公司60%股权，也被质押。

陷入困境中的立丰国际◎NEWS

相关类似的债务问题，这已不是第一次。但是，企业的债务问题一定会影响经营，这是一个基本的规律。走进东二环的立丰国际，空置的店面、冷清的客流，都昭示着这座商业体的命运。

用“英雄落幕”一词来形容，丝毫不为过。

1998年，立丰将百盛引入东大街，异常成功。随后，西大街时代百盛、小寨百盛和东二环立丰百盛等崛起，改写了当时西安人的购物模式。2008年开业的东二环立丰，是区域首个真正意义上的商场。

债权抵押信息◎NEWS

与阳光天地“母体”相似，立丰是西安最早批的房企之一。市场上行期，通过“商业+房地产”双轮驱动，见证了西安商业的发展。

时代车轮滚滚向前，从立丰就最能看到变化。

一是西安城市格局变化：“小西安”逐步走向“九宫西安”和“大西安”，东大街和西大街逐步闭店；二是消费模式的变化：从“百货”走向“MALL”，模式带来开发资金和运作难度翻倍。

变化：新的时期正在开启

商业，是一座城市活力和消费力的重要体现。大型商业体，则是城市发展和运营模式的“风向标”。

无论是阳光天地，还是立丰国际……这都是西安商业“变局”的折射。这背后就呈现两个明显趋势：“城市格局变化的商业布局+从开发到运营模式变化”。这两者相辅相成，缺一不可。

格局变化中，小寨、高新和曲江商圈乘势崛起；东大街、西大街和解放路大量商业闭店，通过“商改办”等方式自救。

西安超大型商业分布图◎制图/城记智库

商圈，是区域和城市中心化的体现；大型商业体，是商圈的核心组成。当下大型商业的择址，其实就是判断城市“中心化”的标志。

目前，大型商业分布亦呈现“多中心”特点：包括东部的砂之船和万象汇、经开的熙地港和大融城、城南的万象城和荟聚、西咸的吾悦和杉杉奥莱等。

作为典型“高密度人口之城”，西安主城商业仍具有巨大的消费力。可以看到，近些年大悦城、SKP、天街系列，还是如今的太古里。因此，填补区域空白的商业往往都会创造客流记录。

小雁塔下的西安太古里◎NEWS

比如电视塔下的万象城，开业首日“万人空巷”；比如奥体中心的万象汇，熙熙攘攘场景貌似“提前过年”……此前荟聚亦是，对太古里我们维持这个判断。

当市场进入“存量市场”时期，新一轮的“洗牌”已经开启。

这点，从运营模式上都已呈现：传统以“开发”导向的模式已逐步退场，外资、港资和央资等商业运营已成为主流，部分民企为补充，近些年西安多个大型商业皆是如此。

从另一个角度来讲，商业作为大型城市公共空间和聚集中心，本身也承载着社会使命和责任，如果缺失也终将“盛极而衰”！

「城记」西安商业专题：

❶商业及商圈建言：

[2022]

[2020]

[2020]

[2020]

[2019]

❷独家商业专题：

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❸商业观察系列：

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