12月23日，2025年第三届中国不动产基金投资管理年会在上海举行。本次年会以“商业不动产REITs开启新范式”为主题，吸引了来自国内外知名不动产基金、房地产开发企业、REITs基金、金融机构及法律界人士，共同探讨行业转型期的新机遇、新路径与新挑战。

2025年，中国房地产行业步入周期筑底与结构转型的关键节点。随着“十五五”规划建议明确将房地产纳入民生保障与共同富裕框架、公募REITs试点扩容至商业不动产领域，万亿级存量资产盘活需求与新质生产力驱动的产业升级形成共振，为不动产投资管理行业注入全新活力。

上海市国际股权投资基金协会理事长吕厚军表示，房地产行业正处转型关键期，不动产基金作用凸显。他提出，协会将持续发挥桥梁纽带作用，积极传递政策导向、分享行业经验、协调资源对接，助力各方更有效地把握行业机遇、应对发展挑战，助力行业实现高质量发展，共同探寻行业发展新路径。

协会常务理事、不动产分会会长、上海地铁资产投资管理有限公司董事长庄巍提出，商业不动产 REITs从基础设施向购物中心、写字楼等领域扩容，成为改写行业格局的关键变量，不仅重塑不动产金融生态，更打通存量资产“募投管退”闭环，为城市更新、行业转型注入新活力。

国泰海通证券REITs业务部负责人兼结构金融部联席负责人吴迪珂指出，我国公募REITs历经五年发展，产品数量跃居亚太第一，截至2025年12月，总市值超2100亿元。随着公募REITs高质量发展渐入佳境，酒店、办公、综合体等资产也被纳入了业务范围。

在吴迪珂看来，尽管当前商业不动产供需承压，但公募REITs估值定价优势明显，轻重联动的战略价值突出，叠加国内数十万亿存量资产盘活需求，短期聚焦核心城市核心资产，长期有望激活行业新增长，为不动产投融资市场注入强劲动力。

凯德投资（中国）首席投资官王欣说，随着资产拓维与政策支持，商业不动产REITs未来将持续扩容，行业需聚焦运营管理、价值挖掘与可持续回报，推动市场高质量发展。

针对四星级及以上酒店、超大特大城市超甲级/甲级商务楼宇、城市更新设施等商业不动产纳入REITs试点范围，建纬律师事务所副主任、协会联席理事、不动产分会副会长宋仲春建议通过筛选合规项目、引入专业机构、完善制度应对风险，此举将盘活存量资产，推动不动产基金市场高质量发展。

在圆桌环节，与会嘉宾还围绕REITs标的选择、发行成本与周期、扩募潜力、资产估值、法律合规及运营管理等核心问题深入交流，探讨了购物中心、写字楼等资产达标路径，国企参与模式及行业转型方向，为商业地产存量盘活与REITs生态发展建言献策。