购物中心还行吗？行业4.2万亿盛宴大有可为 中国购物中心成绩亮眼——4.2万亿销售额、超3000万就业岗位、近八成项目客流增长，这些实打实的数据是实体商业走出低谷、强势回暖的铁证，更是我们布局优质标的的底气！ 一、大势研判：购物中心已成消费“压舱石”，行业反转确立 投资先看赛道景气度，购物中心这条赛道，现在就是“确定性+高成长”双buff加持！2024年全行业4.2万亿销售额占社零总额8.6%，每天给消费市场注入115亿活力。这个体量足以说明，在消费成为经济增长核心动力的当下，购物中心绝不是可有可无的卖场，而是稳住实体商业基本盘的“定海神针”。 再看核心数据，73%的项目销售额同比增长，20%增速超10%，上海全市增幅更是冲到9.2%；客流端近八成项目增长，15个样本客流暴涨超20%，“人潮涌动”不是偶然，而是行业常态。更关键的是租金和出租率这两个硬指标——70%项目租金增长，24个项目增幅超10%，84%项目空铺率可控，八成项目出租率稳中有升。这意味着行业盈利韧性已完全显现，过去对商业地产“空置高、盈利差”的担忧，现在可以彻底放下，行业反转趋势已经板上钉钉！ 二、深挖主线：三大核心逻辑锁定翻倍潜力标的 1.核心城市龙头房企，吃定行业增长基本盘 购物中心的增长红利，最先兑现的就是手握核心城市优质资产的龙头房企。这些企业占据一线、新一线城市核心商圈，客流和销售额有天然保障，租金收益稳定增长，抗风险能力极强。从当前格局看，招商蛇口、陆家嘴这类头部标的，手握核心城市核心地段商业资产，行业回暖背景下，租金收入和资产增值空间明确，目前市值处于合理区间，回调就是机会。 还有新城控股这类深耕全国、商业运营能力突出的企业，旗下购物中心布局广、运营成熟，70%项目租金增长的行业红利中，必然有其重要份额，当前股价回调后估值优势凸显，长期持有性价比极高。核心城市的商业资产是稀缺资源，行业回暖周期里，这类标的只会强者恒强，不会错过行业增长的主升浪。 二、首店经济+场景创新，抓准消费升级增量 行业增长的核心增量，不在传统零售，而在“首店经济”和“场景重构”这两大新引擎！2024年一线及新一线城市首店数量平均增长12.7%，上海连续三年首店数量全国第一，北京2024年落地900家首店，上海、广州、深圳还在加码首店布局目标，首店带来的客流虹吸效应和消费溢价，直接带动商场销售额和租金双升。 能承接首店经济红利的，一是手握优质商业载体的零售龙头，比如百联股份，旗下ZX创趣场转型二次元主题后，两年客流破2000万，2024年销售额增长40%，2025年一季度营收超75亿，利润总额增长25%，首店+IP场景的玩法已经跑通，后续增长确定性极强；二是为品牌首店提供营销、运营服务的企业，如电声股份，首店开业营销、体验营销需求爆发，业务直接受益，是首店经济赛道的隐性龙头。 场景创新同样值得重视，现在的购物中心早已不是卖货的地方，“公园式商场”“二次元空间”“露营体验区”层出不穷，百联ZX创趣场、王府井友谊商店的转型案例证明，只要场景能吸引年轻消费群体，就能实现客流和销售额的爆发式增长。王府井、百联股份这类积极推进场景升级的零售企业，已经尝到转型甜头，后续持续创新迭代下，业绩还有更大想象空间。 三、数字化转型+业态融合，抢占行业创新红利 行业要持续增长，离不开数字化和业态融合的赋能。数字化转型催生了IT支持、数据分析等新型岗位，超半数项目线上销售额上升，会员消费贡献率持续提高，这说明数字化已经从“噱头”变成实实在在的增长动力。华润置地、万达商管这类数字化转型领先的企业，通过数据驱动精准营销、优化运营效率，降本增效成果显著，在行业竞争中占据优势。 业态融合更是打开增长新空间，“咖啡+运动”“宠物+社交”“潮牌+露营”等跨界组合，让商场日均客流提升30%，新茶饮、运动潮牌等细分赛道品牌抢占黄金铺位，带动商场整体营收增长。这里可以关注两类标的：一是积极引入新兴业态、推动业态融合的商业地产企业，二是受益于业态融合的细分消费龙头，比如莱绅通灵、曼卡龙这类珠宝品牌，通过首店布局和场景融合抢占高端消费市场，同时受益于首店经济和消费升级，业绩增长动能充足。 三、避坑指南：两类标的坚决不碰，守住本金底线 炒骨赚再多，踩坑一次就归零！布局购物中心赛道，一定要避开两类标的：一是非核心城市的中小商业地产企业，这些企业所在区域客流不足、消费力有限，难以享受行业增长红利，空铺率高、租金增长乏力，业绩不确定性大；二是ST类或财务状况不佳的企业，这类企业自身债务压力大，即便行业回暖，也难以扭转经营困境，切勿抱着“抄底”心态盲目介入，守住优质赛道+优质标的的底线，才能在行情中稳赚。 四、策略：分批布局，长期持有，把握回调机会 当前商业地产及相关板块，受短期市场情绪影响出现回调，招商蛇口、百联股份等优质标的股价处于相对低位，正是分批布局的好时机。建议分三步操作：第一步，先布局核心城市商业地产龙头，抢占行业增长基本盘；第二步，加仓首店经济+场景创新标的，把握增量红利；第三步，少量配置数字化转型和业态融合受益标的，增厚收益。 持有以6-12个月为周期，行业回暖趋势明确，短期波动不改长期增长逻辑，切勿追涨杀跌。后续重点关注2025年一季度报，只要销售额、租金收入、客流数据持续向好，就可以坚定持有，享受行业反转带来的翻倍收益！ 五、总结：消费回暖不可逆，优质标的待起飞 骨市里最赚钱的机会，从来不是追风口炒概念，而是布局那些有真实业绩支撑、行业景气度持续提升的赛道。购物中心行业4.2万亿的成绩单，就是最硬的业绩背书，超3000万就业岗位背后的民生温度，就是行业长期发展的底气。现在布局核心龙头、首店经济、数字化转型三类标的，就是抓住了消费回暖的核心红利，后续随着数据持续验证，这些标的必然会走出一波强势行情。