前几天有个粉丝跟我聊买房的事。

他说，看中一套房子，面积不小，位置还行，最关键是价格比周边便宜一大截，中介告诉他这是“回迁房”，现在买特别划算。

听完我就直接回了一句：“慎重，这类房子坑不少。”

很多人买房的时候，一看到“便宜”“面积大”“现房”这几个关键词，心里就有点动心，觉得自己好像捡到漏了。但现实往往是：今天图便宜，明天补眼泪。

为什么业内和很多“过来人”都不太建议大家买回迁房？看完下面这几点，你就一点也不奇怪了。

先搞清楚：回迁房到底是个啥？

简单说，回迁房就是开发商在拆迁的时候，赔给原来住在这儿的居民的房子。

它和商品房最大的区别有三个：

土地性质不一样：很多回迁房是划拨用地，没交或没足额缴纳土地出让金，商品房是出让用地，开发商是按市场价拿的地；

产权限制不一样：有的回迁房在规定年限内不能上市交易，有的办证时间特别长；商品房拿到证基本就能正常买卖；

价格不一样：回迁房因为有政策优惠、成本偏低，一般比周边商品房便宜不少。

便宜是挺诱人，但便宜背后，往往藏着很多看不见的坑。

原因一：产权风险大，没证、限售、没法过户

买房子，图啥？不就是图个法律上真正属于你吗？

可很多回迁房，恰恰是在这一点上最容易出问题。

有的回迁房交了好几年，房产证还是下不来，卖家手里只有一份开发商给的“回迁协议”或“安置协议”。注意，这东西在法律上只是他和开发商之间的合同，并不等于不动产权证，没有这个东西，房管局是不给你办过户的。

更麻烦的是，很多地方规定，回迁房拿到房产证之后，5年内是限制交易的，属于“限售期”。

如果你在这期间偷偷买，一旦闹上法院，合同很可能被认定无效，你交的钱、投入的装修，最后都可能竹篮打水一场空。

原因二：一房多卖、毁约涨价的风险特别高

回迁房还有个很现实的问题：时间差。

很多交易发生的时候，产权证还没办到卖家名下，过户要等很久。这个“等待期”，可能是一年，也可能是三五年。

这几年里，房价要是涨了，你觉得卖家还能坐得住吗？

很多人宁可赔你一点违约金，也要想办法毁约另卖，甚至直接把房子高价卖给别人。

还有更恶劣的，就是“一房多卖”。

他拿着一份回迁协议，先后和好几个买家签合同、收钱，最后谁给的价格高，他就倾向于配合谁，甚至谁也不配合，直接跟你耗着。你要起诉、要维权，时间精力都要搭进去。

对普通家庭来说，买房是掏空六个钱包的大事，这种不确定性，真的赌不起。

原因三：房屋质量、设计和配套往往不如商品房

因为安置房的建设利润被压得很死，有的开发商为了多赚一点，就在材料、工艺上动脑筋：钢筋少一点、水泥标号低一点、管道用便宜一点的，这些最后都会变成住户头疼的问题。

现实中，回迁房出现墙体裂缝、屋顶漏水、管道爆裂、地砖空鼓的情况，并不是新鲜事；有的项目甚至交房没多久就出现大面积质量问题，最后被媒体曝光。

另外，不少回迁小区的规划也比较随意：

• 户型奇葩，走廊狭长，采光差，层高低；
• 车位不足，绿化敷衍，儿童活动设施、健身区域几乎没有；
• 有的位置偏，交通、商业、学校等配套都跟不上。

这种房子，你买了住进去，可能天天都在为小事闹心：漏水要修、暖气不热要找人、停车难要抢位，生活体验很难好到哪里去。

原因四：物业混乱、社区环境复杂，住着不舒服

很多回迁户手里都不止一套房，自住一套，剩下的基本都拿出去出租。于是，回迁小区里租客特别多，人员流动性非常大，人员结构复杂。

这会带来几个很直接的问题：

• 治安风险：陌生人多，进进出出谁也不认识谁，防盗、安全感自然差；
• 噪音、卫生：有人不爱护环境，楼道堆东西、垃圾乱扔、深夜吵闹的现象更容易发生；
• 纠纷多：邻里之间因为装修、占用公共空间、停车等问题产生矛盾的概率也大。

再加上愿意接手回迁小区的，多为一些小物业公司，收费便宜，但服务也一般：垃圾清运不及时、小区绿化没人打理、车辆乱停乱放没人管，公共区域脏乱差也是常态。

如果你是奔着“安静、干净、舒服”去的，很多回迁小区大概率会让你失望。

原因五：流动性差、升值空间有限，以后想卖难

买房不仅是为了住，也是为了资产保值和将来好变现。

但现实是，回迁房在二手房市场的“认可度”普遍不如商品房：

• 位置大多偏一些，不是主流热门板块；
• 产权、质量、社区环境的口碑都不算好，大家一听是回迁房，心里先打个折扣；
• 即便你买的时候便宜，将来想卖的时候，价格也很难卖得上去，甚至还要折价才卖得出去。

说白了，回迁房的“便宜”，很可能从一开始就写在价格里了，未来的溢价空间有限。

对大多数普通家庭来说，房子是要用很多年的，也是家庭资产里很大一块，流动性和升值性真的不能忽视。

总结：

说了这么多，不是要一竿子把所有回迁房都打死。

现实里，也有一些回迁项目，位置不错、质量过关、物业也还可以，更关键的是——卖家已经拿到满年限的正式房产证，可以在房管局正常过户、抵押。这种情况下，价格又确实比周边商品房便宜不少，对预算有限的人来说，是可以考虑的。

买房，是一辈子的大事。别为了省今天的钱，给以后埋下长长的一串雷。