物业服务需要强化契约精神、法治意识，不能变成挥舞大棒的管理者

近日，一起小区物业与业主的停车费纠纷引发关注。据广东经视报道，广州一小区停车费涨价，月保从500元涨到1200元，临保从24元涨到80元，涨价通知贴出后，物业直接封闭车库出口，不交钱不让业主出车库，导致业主上班、孩子上学受到影响。

报道显示，该小区此前曾尝试涨价遭拒，此次涨价前已公示车位销售方案（50万～70万/个），业主质疑涨价无合法协商流程。物业方面却表示，价格是根据周边市场定的，也有跟政府部门报备过。

↑广东经视报道截图

平心而论，物业公司不是不能收钱，毕竟提供了服务，只不过，“收”要有根据、有程序、有标准，要让人心服口服。《物业管理条例》规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，并在物业服务合同中约定。

从合理性角度看，物业的服务水平若没有出现明显升级或突增投入，就把小区停车费暴涨140%，换谁都没法接受。即便是豪宅区域，业主家的钱也不是天上掉下来的，业主表示反对，也在情理之中。

从程序上看，按业主的说法，物业系单方涨价。如真将业主们抛在一边，并不符合程序要求。根据《广东省物业管理条例》，利用共有部分从事经营活动，须经“双三分之二”业主参与表决，且“双四分之三”同意方可通过。广州等地还有细则，规定调价前公示30天，组织协商议价等。涉事物业若无协商议价等合法程序，仅以“向政府部门报备过”的说辞，也难以站住脚。

特别是，物业强制封堵小区车库的做法已涉嫌违法。根据民法典，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。就算是规划用于停车的车位，即便属于开发商所有，物业也没有权力封堵出口。

正如民法典规定的，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。法律之所以如此规定，目的是保护业主的基本生活权益，防止物业催费行为过度干预业主的日常生活。就此而言，从报道呈现的画面以及业主的说法来看，小区物业直接封堵车库的蛮横做法，让车出不去，甚至影响到业主上班、孩子上学，实在让人看不到半点法治的影子。如此硬逼着业主们多交物业费，置业主日常生活于不顾，无异于直接侵犯了他人合法权益。

从市场交易的角度看，市场经济是平等主体之间的自愿行为，容不得半点强迫或者胁迫。消费者权益保护法明确规定，经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。物业堵着小区车库出口的做法，或已属于赤裸裸的强迫交易行为，轻则违反治安管理处罚法，应予以罚款或拘留；重则触碰刑律，一旦构成强迫交易犯罪，有关责任人将面临牢狱之灾。

说到底，物业不是小区的“土皇帝”，小区也不是物业的“私家领地”。这起物业与业主的停车费纠纷警醒我们，物业服务需要强化契约精神、法治意识，不能变成挥舞大棒的管理者。有鉴于此，有关部门应尽快介入处理，给业主一个说法，也给涉事物业上好必要的法治课。

红星新闻特约评论员 柳宇霆（法律学者）

编辑 汪垠涛

审核 王光东

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