观点指数在3月18日观点指数研究院发布的《存量盘活新周期 | 2026年2-3月住房租赁发展报告》中，观点指数指出，本期住房租赁企业加速业务拓展与模式创新，聚焦轻资产运营、存量资产盘活与政策适配，进一步扩大全国化/区域布局。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

据观点指数监测，2026年1月、2月50城住宅租金均值实现连续环比上涨，1月环比涨幅0.10%，2月环比涨幅提升至1.92%，回暖态势逐步强化。

其中2月反弹力度显著，主要得益于春节后返工潮、人才返城及换租需求集中释放，叠加2026年春节假期相对延后，传统淡季窗口后移，进一步放大了节后需求的反弹效应。

随着3月返工潮、求职潮带来的租赁需求将进一步释放，预计50城租金均值有望延续温和回暖态势，环比涨幅可能进一步提升。长期来看，保租房持续供给、行业规范化发展将成为主流趋势，租金走势将进一步回归供需基本面，大幅上涨或下跌的可能性较低。

运营商层面，继上期报告中万科泊寓、瓴寓国际、华润有巢、城投宽庭等多家样本企业之后，本期报告新增了城家及上海城方发布的2025年年度业绩回顾数据。

数据来源：企业披露，观点指数不完全统计

从数据来看，2025年度，头部企业凭借规模化优势与精细化运营，持续巩固市场地位，同时加速轻资产模式创新，降低扩张成本、提升盈利水平。从规模数据表现来看，行业头部集聚效应进一步凸显，具备优质运营能力、多元合作模式与政策适配能力的企业，将在行业转型中占据核心优势。

地方国资平台深耕本地市场，聚焦保障性租赁住房与民生服务，成为住房保障体系的核心载体。如上海城方聚焦上海租房市场，截至2025年底，在营社区超40个，房源超4万套，同步布局20余个社区商业项目，建面约9.6万平方米，年内新增开业孙桥璟佩、张江璟绸等多个项目。

细分赛道企业则通过产品创新、服务升级与品牌建设，打造差异化竞争壁垒。如2025年城家新增签约80个项目，其中服务式公寓54个，累计在管服务式公寓130个。截至2026年1月31日，在管项目312个，房源73147间。

与此同时，政策适配性成为企业发展的核心竞争力，企业纷纷聚焦保租房供给、存量资产盘活、人才住房保障等政策重点领域，实现政策红利与企业发展的双向赋能。

数据来源：观点指数不完全统计

在巩固2025年成果的基础上，本期住房租赁企业加速业务拓展与模式创新，聚焦轻资产运营、存量资产盘活与政策适配，进一步扩大全国化/区域布局。

城璟租住以大宗交易模式整合优质租赁住房资源，1月底，EASELIVING城璟租住联合投资机构，完成了对北京顺义临空经济区一宗优质资产的收购。

轻资产输出上，瓴寓国际凭借成熟的保租房运营体系，成功中标成都市新都区三河保障性租赁住房资产委托运营项目，以专业运营能力切入西南核心城市政策性住房市场，持续扩大轻资产管理规模，深化“长三角+西南”重点区域布局。

地方国资平台则持续深化本地布局，聚焦存量资产盘活与服务优化。如郑州城发安居2026年3月发布市场化租赁住房房源征集公告，覆盖郑州市内八区且优先三环内核心区域，提供业主直租、代租代管、合作经营三种模式。杭州安居宁巢则与杭州市钱江新城开发集团、杭州市城东新城建设投资有限公司达成战略合作，签约承接1374套存量安置房，覆盖城东新城、钱江新城等核心区域，房源涵盖一居至四居室多元户型，进一步完善杭州核心区域的住房保障供给。

数据来源：观点指数不完全统计

住房租赁新品牌/中小品牌维度，据观点指数监测，2026年1-3月，住房租赁市场中小品牌/新品牌布局持续向国企主导集中，中小品牌深耕细分赛道，新增项目覆盖多座核心城市，聚焦人才安居、产城融合、存量盘活三大方向。

与此同时，据观点指数监测，本期梳理的10个新品牌/中小品牌外拓动态均由央企/国企主导，其中包括广州安居集团、天津轨道交通集团、贵阳人才集团、昆承资管、中建四局城发、西湖投资集团、中建科工、U厝公寓、海州人才安居等。

从数据来看，国资背景企业将进一步主导行业规范化发展，品牌化、政策化协同成为核心的方向。

项目层面，本期报告以惠青家·泊寓斗南店与城投宽庭张江社区为典型样本，探究当前住房租赁项目的运营逻辑。

据观点指数了解，前者是昆明安居集团与万科泊寓联手打造的双品牌公寓，以政府主导、政企合作、市场化运作以及社群化服务的合作模式为昆明新青年提供安居服务。

双方的合作可回溯至去年7月，昆明安居集团与万科泊寓签订保障性租赁住房市场化运营委托协议，将呈贡区和盘龙区的两个保障性租赁住房项目共计901套房源，委托给到后者进行为期10年的运营管理。

近期正式开放样板房的惠青家·泊寓斗南店位于呈贡区彩龙街东盟森林北区M1、M2栋，共计444套精装公寓。

观点指数从泊寓租房小程序获知，该项目可提供62平方米至97平方米不等的一居室和两居室房型，一居室月租金从1170元至1250元不等，两居室价格从1360元至1600元不等，房间配备独立生活阳台及厨房。

城投宽庭张江社区则依托国企平台优势，整合投资、建设、运营一体化资源，助力青年人才安居宜居。

值得一提的是，该项目是上海城投在营的最大规模的租赁住房项目，同时也是上海全市最大体量的保租房小区，现已全面建成。项目总建筑面积超过33万平方米，一期近4500套房源已于2023年入市，二期的8栋住宅楼共计3180套房源计划于近期投入运营。

为满足不同租客的多样化居住需求，项目二期在总结一期运营经验的基础上，进行了户型细节优化，共设计7种户型，面积跨度从27平方米到115平方米不等，全面覆盖一居室至三居室，可适配单身青年、双人合租、小家庭、多孩家庭及三代同堂等多种居住场景。

其中，二期主力户型为27平方米一室户，配备洗衣机、冰箱等全套生活基础设施，可直接拎包入住。同时，通过重新规划布局与飘窗设计，将一期一室户的床宽从1.2米提升至1.35米甚至1.5米，达到双人床标准，床下增设储物空间，在提升居住舒适度的同时，高效解决小户型的收纳难题，实现空间利用效率的最大化。

同时，社区新增约4500平方米公共配套空间，在配套布局上重点聚焦青年群体的日常需求，核心配套包括共享厨房、共享餐厅、青年小店、健身房等生活休闲设施。

在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业共新开业13个项目，较上期明显减少，扩张节奏显著放缓。

随着保租房大规模入市、市场化租赁房源供给增加，市场竞争加剧，企业不再盲目追求开店数量，而是更注重项目选址、产品适配与运营效率。

数据来源：观点指数不完全统计

新开业项目布局覆盖深圳、武汉、合肥、上海、北京、杭州、济南、郑州等8个城市，新增项目集中布局于长三角、珠三角及中部核心城市群，人口流入、产业活力成为项目落地的核心决策因素。

头部品牌与地方国企平台仍是增量主力，开店企业涉及有巢公寓、雅诗阁、龙湖冠寓、万科泊寓、安居宁巢、合肥承寓、城发美寓、base佰舍等多元运营主体。

本期新增的产品类型呈现多元化，细分赛道仍有较大发展空间，高端服务式公寓、青年人才公寓、普惠型保租房等不同业态均有明确的客群需求，企业可结合自身优势聚焦细分领域，形成差异化竞争壁垒。

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