1月至11月，全国房地产开发投资同比下降15.9%。这是各地落实控增量要求的正向反应，也是市场自发调整的结果。

房地产开发投资下降，原因之一是各地严控房地产增量，主动调控取得积极成效。我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，由需求旺盛转变为结构性供大于求，新建住房需求不可能回到过去高峰时的规模，简单依靠卖地增加财政收入的做法再也不可能了。

还有一个原因是二手住房的替代作用日益明显。二手房交易已成为当前住宅交易的重要组成部分。2025年1月至11月，全国二手房交易面积占交易总量的比重已达45%。2025年前三季度，深圳、上海等核心城市二手房成交量同比增长20%到30%，北京、重庆、杭州、成都等城市同比增长均超10%。

二手房占比上升是今后一个时期的趋势。从国际经验看，进入城镇化后期，以存量交易为主是房地产市场较为普遍的规律。英国等发达国家二手房交易占比普遍在70%以上，美国超过80%。

应该看到，新房市场和二手房市场都能解决居民住房问题，要把新房市场和二手房市场作为一个整体看待。

2025年前三季度，重点30个城市新房和二手房的总成交量同比已呈停止下降势头。在去年四季度高基数的基础上，2025年新房销售量同比调整幅度有所扩大，但从新房和二手房交易总量来看，市场需求规模基本保持稳定。

当前，商品房销售面积超过新开工面积，表明去库存在有力推进。基于市场供求关系，应因城施策控增量、去库存、优供给。房地产过剩的城市，应停止通过征地新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地。应继续推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

优供给方面，应继续用好城中村改造专项借款政策，加快已开工项目建设进度，确保按时完工。以D级危险住房为重点实施城市危旧房改造，鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房。发挥住房保障轮候库作用，优化和精准实施保障性住房供应。实施房屋品质提升工程，推广建造“好房子”的经验做法和惠民实用技术。

长远看，我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对高品质住房形成新期待，房地产在统筹惠民生和稳增长过程中仍有较大发展潜力。

我们将稳步推进城镇老旧小区、城中村、危旧房等改造，解决群众急难愁盼，切实消除安全隐患。围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子改造成“好房子”，带动产业链升级，以高品质供给满足人民群众多样化住房需求。（本文来源：经济日报 作者：亢 舒）