最近好多人都在问一个问题：

“现在这行情，今年买房到底是在抄底捡漏，还是跑去山顶给前人解盘？”

一边是新闻里不断说：首付降到历史最低、房贷利率跌破3%、限购基本取消、增值税也在减；另一边是身边房价跌了30%还在卖、二手房挂牌量一大把，谁看了都有点慌。

今天就站在内行人的角度，给你把这盘棋讲清楚：

现在楼市处在哪个阶段？哪些人是在“捡漏”，哪些人很可能在“接盘”？普通人该怎么选、怎么避坑？

楼市现在走到哪一步了？

简单说四个字——“L型筑底”。

从2021年下半年开始，这轮楼市调整已经持续了四年多。2025年全国新建商品房销售面积约8.9亿平方米、销售额约8.4万亿元，跟历史高点比，差不多跌了一半。

这也意味着：以前那种闭眼买都涨的时代彻底过去了，现在是“挤泡沫、找新平衡”。

价格层面，新房和二手房完全是两个节奏：

新房：有政策托着，核心城市的新房价格基本止跌，局部甚至略有上涨。统计下来，2025年百城新房价格全年累计涨了约2.58%。

二手房：那是实打实地在“以价换量”，百城二手房价格全年累计跌了约8.36%，很多业主都是把价格降下来，才换得一个成交。

政策就更直接了——能松的基本都松了：

首付：全国层面，首套和二套房商贷最低首付比例已经降到15%和25%的历史低位。

利率：全国房贷利率下限取消，部分城市首套房贷利率已经跌破3%，公积金利率也在一再下调。

限购和税费：多数城市限购基本取消，一线城市也在逐渐松绑；个人卖房不满2年的增值税征收率由5%降到3%，降低二手房交易成本。

在这种背景下，到底什么叫“捡漏”，什么叫“接盘”？

内行人一般会看三个硬条件——城市对不对、房子对不对、时间点对不对。

捡漏的条件一：城市要对——人口和产业能撑得住。

城市大概可以分成三档来记：

第一档：

北上广深 + 杭州、成都、西安、重庆等强二线，人口持续流入、产业扎实，工作机会多，购房需求也稳。

第二档：

部分二线、省会城市，具体要看产业和人口流，有的还不错，有的就已经开始掉队。

第三档：

人口持续流出、产业空心化、库存高企的三四线城市，这些地方新房消化很慢，二手房更难卖。

内行人有一句很直白的话：

“先看城市，再看盘；城市选错了，后面基本是白忙。”

捡漏的条件二：房子要对——地段、产品和缺口都得在线。

地段上，至少要占一两样：地铁、学校、医院、商圈。将来无论你是自住、出租还是卖房，这些都是硬支撑。

产品上，别只盯着单价低，要看：

• 户型是否方正、采光通风好不好；
• 小区车位够不够、物业负责不负责；
• 周边环境、噪音、有没有明显硬伤。

还要看供应缺口：

如果一个片区未来几年还要大量供地、建新房，那现在的房子很可能会被“更便宜的新房”压一头。

捡漏的条件三：时间点要对——不追高，也不赌绝对底。

从数据看，成交量整体已经从“快速下滑”变成“降幅收窄、局部企稳”：

2025年重点30城新房成交面积约3.26亿平米，已经接近四年来的底部区域。

但要注意：

没有全国统一的“最低点”，不同城市节奏差很远，有的已经企稳，有的还在探底。

所以，普通人别总想着精准踩到那个绝对底，更现实的做法是：

在相对低位、有真实需求的时候，看到价格合适的房子就上车，而不是赌“明年会不会更便宜”。

说完捡漏，再说说“接盘”的几种典型情况，内行人看了一般都会劝你慎重。

第一种：为了“抄底赚差价”的纯投资。

现在政策、机构都在反复强调：房地产从“高增长”转向“高质量发展”，普涨时代已经结束。

这时候还想着短持几年赚一大笔差价，很容易买在半山腰，站岗好几年。

第二种：只图便宜，不看城市基本面。

很多三四线城市房子确实便宜，但背后往往是：

人口净流出、产业空心、新房库存高、二手房挂牌一大把。

这种地方今天看着便宜，明年可能更便宜，而且想卖的时候发现根本没人接盘。

第三种：盲目买远郊大盘和“概念房”。

远郊盘，尤其是那种离主城几十公里、地铁还在图纸上、学校医院全是故事的盘，要特别小心：

• 开发商资金链一吃紧，就可能停工、减配甚至烂尾；
• 就算顺利交付，配套跟不上，最后也是“远、偏、没人气”。

真要买远郊，至少要看到：

地铁或快速路已经开工/建成；产业、学校、医院有明确落地时间表，而不是只停留在PPT里。

第四种：不看流动性和持有成本。

有些房子单价看着便宜，但问题很多：

租金回报很低，好几年都抵不上利息；想卖的时候挂牌半年无人问津。这种房子对家庭来说，更像是有价无市的负资产。

那今年到底该怎么买？内行人总结了7条实用建议，照着做能少踩不少坑

1）先问自己三遍：刚需 / 改善 / 纯投资？

刚需和改善，在安全城市里遇到匹配自己需求的房子，价格和月供都能承受，就认真考虑，别因为犹豫错过。

纯投资，默认自己可能判断不准，不要乱加杠杆，优先选核心城市优质资产。

2）优先“一线 + 强二线”的核心地段和好产品。

能在一线/强二线，就别去三四线；能买主城，就别买远郊；

户型、地段、物业、学校、交通，至少占两三样才稳。

3）充分利用低利率和低首付，但别把杠杆拉满。

现在的利率和首付是历史低位，确实能大幅降低上车成本；但月供最好控制在家庭月收入的30%–40%以内，再预留6–12个月应急资金。

4）优先选二手房成交活跃的区域。

一个区域二手房成交量大、带看多，说明真实需求强、流动性好，将来想卖、想租都更有把握。

5）期房一定要“三查三问”。

查开发商：负债率、现金流、过往项目有没有烂尾和质量纠纷；查监管资金：预售资金是否严格监管、专款专用；查施工进度：工地在不在正常推进，是否接近现房。

6）用“自住五年以上”的标准选房。

问自己一句：“如果这房子五年内卖不掉，我愿不愿意一直住下去？”

答案是“愿意”，才值得上车。

7）尽量避开三类典型“接盘盘”。

人口持续流出、库存高企的三四线高库存楼盘；开发商暴雷、资金链紧张、工地长时间停工的项目；只有规划故事，没有实际配套落地的远郊大盘。

总结：

现在的楼市，不是以前那种“闭眼买都涨”的市场了，而是一个“精挑细选 + 长期持有”的分化市场。这样买，房子才是帮你“托住家庭生活”的资产，而不是把你套在山顶上的“接盘货”。