近年来，不少房东选择将房屋交由住房租赁企业统一运营，很多租客也更倾向于通过住房租赁企业租房。与这一趋势相伴的，是相关纠纷数量的持续增长。12月23日，北京三中院和北京市住建委召开发布会，通报涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷案件审理情况，并介绍行业治理进展。

数据显示，2022年1月至2025年11月，北京三中院共审理涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷566件，其中2022年121件、2023年126件、2024年131件，2025年1至11月已达188件，整体呈逐年上升态势。通过系统梳理案件情况，法院发现纠纷主要集中在合同性质认定、格式条款效力、合同履行、房屋质量、资金监管以及转租期限六个方面。

第一，在合同性质认定方面，部分住房租赁企业与产权人签订的合同虽名为《委托管理协议》《资产托管协议》，但实质内容符合房屋租赁合同特征。法院指出，认定法律关系不能仅看合同名称，而应结合双方真实意思表示和履行情况综合判断。若实质为租赁关系，住房租赁企业应按约支付固定租金，也不当然享有委托合同中的任意解除权。

第二，在格式条款方面，一些合同存在限制承租人权利的情形，如约定租期届满后承租人不得与产权人另行租房，否则视为违约。法院认为，此类条款违反合同自由原则，且未履行提示、说明义务的，不应对承租人产生约束力，企业不得据此拒绝退还押金。

第三，合同约定不明也是纠纷高发原因之一。逾期交房、提前解约责任未明确，房屋改造范围、标准不清，交接时未详细列明房屋及设施状况，均易在履行过程中引发争议。

第四，房屋“不适租”问题同样突出，如甲醛超标、漏水、噪音严重、违法隔断群租等，影响承租人正常使用甚至危及安全健康。法院明确，若房屋不符合合同约定或法律规定，承租人有权依法解除合同并主张违约责任。

第五，资金安全风险亦不容忽视。《北京市住房租赁条例》规定，押金原则上不超过一个月租金，并应通过第三方专用账户托管。仍有企业未将押金和超收租金纳入监管，一旦经营异常甚至失联，租户面临很大风险。

第六，部分案件还涉及住房租赁企业超期转租，法院指出，超过原租赁期限的转租约定对产权人不具有约束力，产权人有权要求腾退房屋，第三人再向住房租赁企业主张违约金。

针对上述问题，北京市住建委同步加大行业治理力度。目前，全市签约监管银行的住房租赁企业已达800余家，覆盖全部头部企业，54.8万笔租赁合同、17.1亿元资金纳入监管。围绕收费不透明、服务质价不符、虚假房源和“黑中介”等问题，住建部门通过约谈企业、强化平台监测、发布风险警示名单和联合惩戒等方式持续整治市场秩序。同时，优化12345热线办理流程，加强调解机制建设，今年以来行业调解成功率超过60%。

北京三中院同时提示，住房租赁企业应依法备案、诚信经营；承租方应审慎签约、留存证据；产权人应明确交接标准、依法维权，共同从源头防范住房租赁纠纷。

来源：北京日报客户端

记者：徐慧瑶