12月11日凌晨。

美联储再次降息25个基点，利率区间跌至3.50?.75%。

大洋彼岸的这个动作，让国内业主群瞬间沸腾。

“我的房贷能降吗？”每月要还9700元房贷的林晓筠，第一时间发来消息。

她在湖州做会计，今年工资没涨，房贷却像座大山压得喘不过气。

我知道，这个问题，戳中了千万购房者的心声：

美联储都降息了，中国楼市的春天要来了吗？

1

鲍威尔为何刚说“不降息”就变脸？

我们记得上个月，美联储主席鲍威尔还嘴硬：

“本月降息并非板上钉钉”。

短短一个月就180度转弯，不只是特朗普天天给他施压，是美国经济真的扛不住了。

最急的是就业数据亮了红灯。

中青在线援引美国劳工部数据，11月美国非农就业新增仅15万人，远低于预期的18万人，失业率悄悄升到3.9%。

老百姓找不到工作，就不敢花钱，10月美国零售销售额环比下降0.3%，经济降温信号越来越明显。

而最核心因素，是企业和政府也快扛不动高利息了。

美国企业债规模已突破12万亿美元，利率每高一个点，每年就要多还上千亿利息。

联邦政府债务更是高达34万亿美元，降息能每年省下几百亿的利息支出，这可是真金白银的减负。

说白了，这次降息是逼出来的——

既要压住通胀的尾巴，又要防止经济硬着陆。

可这剂美国的“救命药”，对中国楼市来说，到底是良药还是安慰剂？

2

利好来了？中美息差缩小，压力真的减了

美联储降息，对中国经济确实是个好消息——

最直接的就是中美息差终于不那么刺眼了。

我们还记得3年前，美国疯狂加息，一口气从0.25%升到5.5%。

而我们利率稳中有降，息差一度扩大到2个百分点以上，全球资本都往美国跑，人民币也跟着承压。

现在情况反过来了。

息差缩小，人民币汇率立马稳住，昨天离岸人民币对美元汇率一度回升到7.12，比上周涨了近300个基点。

这就给我们的货币政策松了绑，央行不用再担心“一降息就资本外流”，接下来降准降息的空间更大了。

对普通人来说，影响也看得见。

美元存款利率会跟着降，以前存10万美元一年能拿5500美元利息，现在可能只剩3750美元；

但赴美消费、旅游的成本低了，有机构算过，一年学费5万美元的留学家庭，现在能省上万元人民币。

国际热钱也可能重新流进来。

全球流动性宽松后，那些追求收益的资本会看向估值低的市场，中国股市、债市都可能受益。

但别高兴太早，这些钱精明得很，绝不会轻易冲进还在调整的楼市。

3

残酷真相：美联储降了6次，中国房价还是跌

我们说个扎心的事实：

美联储不是第一次降息了，可中国房价该跌还是跌。

你看数据：

从2024年9月第一次降息50个基点开始，老美到现在已经连续降了6次，累计降息150个基点，利率从5.5%砍到3.75%。

我们的楼市政策也没闲着。从去年9月开始，降首付、降利率、取消限购，甚至有的城市直接发购房补贴，政策工具箱都快掏空了。

效果怎么样呢？

中指研究院数据显示，今年前11月全国商品房成交量确实止跌，同比涨了4.2%，但房价呢？

11月百城二手住宅均价13325元/平，环比又跌了0.68%，已经连跌42个月。

南京的例子最直观。

林晓筠关注的河西板块，2021年房价最高冲到6.5万/平，现在4万/平就能成交，有的急售房源甚至跌到3.5万/平。

她同事买的小区更惨，从4万跌到2.8万，首付都快跌没了。

为啥美联储降息救不了中国楼市？

因为根子在我们自己这儿。

房子数量日益攀高，人口却持续下降；大家收入没保障，谁敢轻易背30年房贷？

远水救不了近火，美国的利率调整，改不了中国楼市供大于求的大趋势。

4

若4000亿贴息在路上，买房该等还是该下手？

虽然美联储降息救不了楼市，但我们自己的房贷利率，真的有希望再降。

现在5年期以上LPR已经是3.5%的历史低位，商业银行实际房贷利率更低，有的城市首套房贷利率已经降到3%。

更关键的是，业界流传的4000亿元房贷财政贴息，可能真的要落地了。

这不是空穴来风，有银行内部人士透露，已经在统计刚需购房客户名单，未来符合条件的购房者，可能由财政补贴一部分利息，实际房贷利率甚至能降到3%以下。

存量房贷也有好消息。

今年已经有8家银行启动存量房贷利率动态调整，对还款记录好的客户，利率能下调10-20个基点。

林晓筠每月9700元的房贷，要是利率降50个基点，每月能少还1200多块。

到底该什么时候买房？

答案很实在：

要是你是刚需，孩子要上学、结婚要用房，现在利率低、选择多，遇到合适的就可以下手，早买早享受；

要是你是投资，或者不急着住，那就再等等，房价一时半会儿稳不住，说不定能蹲到更划算的价格。

5

别盼着别人救市，自己的钱袋自己守

我们在之前文章里分析过：

外因终究要靠内因起作用。

美联储降息的烟花再热闹，也照不亮中国楼市的调整之路。

还在盼着靠外力“救”楼市的人，该醒醒了！

决定房价的，从来不是大洋彼岸的利率，

而是我们每个家庭的收入，是千万业主的预期。

对林晓筠们来说，与其盯着美联储的利率决议，

不如努力挣钱，留足应急资金，房贷能降自然好，降不了也别慌。

对想买房的人来说，别被“降息”冲昏头脑，刚需按需买，投资别硬扛。

楼市的底气，从不是别人给的！

生活的安稳，全靠自己挣的！

房贷能降是福利，挣得够多是底气，这才是最靠谱的“救市”！

你说呢？